作者：上海快租 发布时间：2025-05-14
新规核心：分阶段收紧预售条件，新出让土地全面现房销售
此次公开的工作措施涵盖六大方面，核心内容围绕严控预售许可条件与现房销售改革展开：
预售条件 “新老有别”：
已取证项目：按原有政策，满足 “投入开发资金达工程总投资 25% 以上” 或 “工程进度达形象进度二分之一以上”，可申报预售许可。
新取证项目：文件印发后新取得施工许可证的项目，需主体封顶方可申报预售许可；新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售（以土地出让合同签订时间为准）。
预售资金全流程监管升级：
缴存前置：购房款存入监管账户设为网签备案前置环节，开发企业需在合同中明确监管账户，违规缴存将锁定网签功能。
专款专用：重点监管资金专项用于工程建设，按进度直接拨付至施工、材料单位；一般监管资金可由企业提取使用。
项目开发公司制强化：
严禁企业总部违规抽调项目资金、抽逃出资或提前分红，开发公司需具备匹配项目的自有资金，禁止 “空手套白狼” 及超资质开发。
工程进度审核标准化：
以投资比例或形象进度申报预售许可的项目，需分别提供资金拨付凭证、工程款发票或施工现场图片，确保进度真实可查。
多地已试水现房销售，配套政策同步发力
信阳市的新规并非孤例，此前海南、辽宁营口等地已明确对新挂牌土地、已供地未办施工许可项目实行现房销售。据中指研究院监测，自 2022 年末以来，全国超 30 个省（市）已试点现房销售或出台相关政策，形成 “分区域试点 + 配套支持” 的模式：
试点模式：
合肥、郑州、长沙等地在土地出让环节对部分地块提出现房销售要求，如合肥明确特定地块需现房销售，郑州选取重点区域项目试点。
配套政策：
赣州多区县延长现房项目土地出让金缴纳期限，缓解房企资金压力；
九江对购买现房项目的购房者给予契税补贴，刺激需求；
山东多地提高购买现房的公积金贷款额度，降低购房成本。
市场数据：现房销售占比逐年攀升，转型趋势明显
从全国市场看，现房销售占比正持续提升。国家统计局数据显示，2024 年我国现房销售面积约 3 亿平方米，同比增长 19.1%，占比达 30.84%，较 2020 年的 12.7% 实现翻倍增长。这一趋势反映出购房者对期房风险的担忧加剧，以及政策层面对现房销售模式的引导支持。
业内建议：库存高地优先试点，完善融资制度
业内人士指出，现房销售转型需结合城市实际差异化推进，建议优先在库存量大的城市或区域试点，同时加快完善适用于现房销售的房地产融资制度，逐步实现从期房到现房销售的平稳过渡。
信阳市此次政策若落地，将成为中部地区推动现房销售的又一典型案例，其实施效果或为更多三四线城市提供参考。
