上海二手房单日网签成交再破1600套

随着多项购房支持政策持续释放效应，叠加传统置业旺季到来，上海楼市 “金九银十” 修复势头持续巩固，新房、二手房市场交易活跃度同步走高。

二手房市场成交热度再创新高。上海网上房地产公开数据显示，10 月 11 日（周日）上海二手房（含商业类房源）单日网签 1615 套，创下 2026 年下半年单日成交峰值。这也是今年二手房市场第三次单日网签突破 1600 套，仅次于 5 月 10 日 1664 套、4 月 11 日 1632 套的年内最高水平。从月度维度观察，上海二手房市场韧性突出，自今年 3 月起，连续 7 个月单月网签量稳定站上 2.3 万套关口，其中 3 月成交规模更是突破 3.1 万套。

国庆黄金周作为 “银十” 开局的关键窗口，既是购房者集中看房的高峰期，也是检验政策落地成效的重要观测指标。上海市房管局监测数据显示，10 月 1 日至 7 日，上海二手住宅累计成交 1191 套，同比提升 66%，对比 2023 至 2025 年国庆假期均值小幅下降 1%，成交总金额 35.9 亿元。

一线中介门店的签约数据同样印证回暖趋势。上海链家签约中心管理部李思瑶介绍，国庆假期期间签约中心业务繁忙，以宝山签约中心为例，10 月起签约量同比上涨 12%，10 月 11 日迎来节后签约高峰，单日到场签约客户达到 72 组。太平洋房屋统计显示，截至 10 月 11 日，10 月新增客户规模环比持平，带看量环比上涨 5.3%，成交量环比增加 21.6%，带看与客户储备处于高位，后续成交具备释放潜力。安居客周度监测显示，10 月 5 日 - 11 日二手房线上咨询量环比上升 6.4%；热度集中在市中心、大浦东核心板块，以及闵行、宝山、松江等近郊成熟片区，闵行七宝、松江九亭、浦东金桥、宝山顾村等板块，300 万 - 500 万中小户型关注度最高，成为刚需与首次改善群体的主要选择。

刚需与首改产品成为成交主力。在政策红利叠加假期效应带动下，新房到访、认购、成交同步回暖。国庆假期，上海 251 个在售楼盘售楼处累计接待访客 16932 人次，认购预订 601 套；10 月 1 日 - 7 日一手住宅成交 327 套，同比大增 146%，较 2023-2025 年同期均值提升 34%，成交金额 25.9 亿元。记者实地走访发现，多家售楼处客流充沛，开发商自销团队与渠道分销人员同步驻场接待。

不少项目营销负责人表示，系列新政落地之后市场预期趋于明朗，交付保障增强，购房者观望情绪明显减弱。闵行颛桥保利都汇和煦项目负责人称，依托 “沪八条” 优化置换链条以及新房销售制度改革利好，客户置业顾虑明显降低，中秋国庆累计到访超 600 组，国庆七天认购 37 套；目前共有 42 组客户满足 “以旧换新” 补贴条件，涉及补贴总额 195.23 万元。

置换需求持续激活。上海链家新房策略支持部夏倩表示，9 月 25 日至 10 月 8 日金秋新房节期间，成交客户中 “卖旧买新” 置换群体占比 29%，部分节点该比例冲高至五成，置换需求有序释放。活动期间保利虹桥和颂・璟园推盘放量，国贸鹭原、国贸海屿佘山、中企誉品银杏道、中国铁建西派云间认购热度较高，客户以预算敏感型刚需、首改家庭为主，松江、青浦、嘉定、宝山认购最为集中。改善及高端项目则呈现单点爆发特征，中兴傲舍、缦云上海、中粮北外滩壹号、古北 99 等项目认购节奏平缓，但客群购买力显著高于刚需盘。

上海中原地产分析师卢文曦指出，刚需、首改房源已经成为当前市场成交核心。值得关注的是，现阶段不少刚需首改项目产品标准向改善看齐，叠加项目仍保留一定优惠，性价比突出，建议意向购房者多实地看房对比。

多重政策组合拳持续修复市场信心。今年 8 月 20 日，上海六部门联合发布 “沪八条”，8 月 21 日起正式实施，政策涵盖公积金提取优化、信贷调整、最高 8 万元以旧换新补贴、房票安置、存量房收购五大方向八项举措。紧随其后，9 月 28 日上海四部门出台商品住房销售制度改革细则，围绕预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应、品质监管六大方面完善新房监管体系。

58 安居客研究院院长张波分析，“沪八条” 重在打通置换交易链条，928 细则聚焦强化新房交付确定性，两项政策分别托底存量市场、提振新房信心，形成协同效应。上海楼市属于存量主导市场，二手房成交占比接近八成，一二手客群重合度仅 8.5%，置换链条通畅度直接决定市场活跃度。“沪八条” 从信贷、置换补贴、公积金等维度降低置换门槛，叠加首套贴息政策，很多中小户型低总价二手房契合政策门槛，刚需购房成本得到下降。而 928 细则是全国商品住房销售改革在上海的落地，从制度层面消除购房者交付担忧。封顶预售、竣工放款、资金全闭环监管，将房企融资逻辑由主体信用转向项目现金流，交付保障从企业承诺升级为制度约束，交付确定性成为新房热度回升的核心驱动力。

政策预期改善，土地市场情绪也边际回暖。9 月 29 日，现房销售细则落地后的次日，上海 2026 年第十批次涉宅用地顺利出让收官。本批次推出 4 宗地块，分布在虹口北外滩、宝山淞宝、杨浦江湾风貌区、闵行古美，合计出让土地面积约 12.11 万平方米，计容建面约 33.34 万平方米，总成交金额 159.7 亿元。其中杨浦江湾历史风貌区地块经过 109 轮竞价，由上海云华置业联合深圳海城锦实业（招商蛇口 + 南山）以 29.20 亿元拿下，楼面价 65574 元 /㎡，溢价率 21.46%；闵行古美北社区地块历经 177 轮角逐，招商、南山、滨江联合体以 64.16 亿元竞得，楼面价 54971 元 /㎡，溢价率 24.44%。

中指研究院上海数据总经理张文静点评，该批次是现房销售细则落地后首批出让地块，房企拿地态度依旧审慎，但政策不确定性大幅降低，市场情绪出现修复。项目开发测算的可预期性增强，优质地块竞拍积极性回升。房企投资逻辑由被动观望转为主动筛选，资金实力与产品运营能力成为拿地核心竞争力，核心地段、配套成熟、去化预期清晰的地块将持续受到青睐。

业内普遍预判，上海 “银十” 将维持稳步修复、板块分化的格局。张波判断，10 月市场整体成交稳健、结构分化，行情表现好于预期，但持续性有待继续观察，行情企稳依托购房信心温和修复。预计 10 月二手房月成交有望继续站稳 2.3 万套以上，房源和板块分化加剧：中心城区次新房、地铁刚需盘去化更快，远郊大户型、老旧房源仍处在缓慢去库存阶段。卢文曦则认为，国庆新房成交同比翻倍，证明前期政策红利持续兑现，市场热点集中于首改产品，拥有成熟轨交配套、优质产品力的项目是供应主力，这类房源后续去化表现，将决定今年 “银十” 整体成色。