作者：上海快租浏览：0发布时间：2026-02-25
2026年开年，上海房地产市场迎来新一轮政策调整。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“新七条”），该政策自2026年2月26日起正式施行。此次新政主要围绕三大方面展开：限购政策的调减、住房公积金政策的优化，以及个人住房房产税政策的进一步完善。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，尽管今年前两个月市场整体呈现向好态势，但此次增量政策的出台将进一步发挥积极作用，助力房地产市场实现更为平稳健康的发展。
**放宽限购门槛，回应多元居住需求**
新政明确，对非沪籍居民购房的社保缴纳年限进行调整。非本市户籍家庭或成年单身人士购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限由此前的“满3年及以上”缩短为“满1年及以上”。
严跃进指出，这一调整意味着非沪籍人群在上海购房的门槛显著降低，等待成本随之下降。符合条件的家庭不再仅限购买外环外房产，而是可将选择范围扩展至全市。
同时，新政也关注职住平衡和改善性需求，明确允许符合条件的非沪籍家庭增购一套住房。对于已在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭或成年单身人士，可在现有限购政策基础上，在外环内区域再增购一套住房。这意味着，满足条件的非沪籍家庭在外环内最多可拥有两套住房。
上海中原地产分析师卢文曦认为，当前市场中高端改善需求较为活跃，尤其是新房购置对地段敏感度较高，此次政策精准回应了这一群体的需求。此外，多一张“房票”也为购房者提供了更灵活的操作空间。
新政还明确，持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍家庭或成年单身人士，可直接在本市购买一套住房，无需再提供社保或个税缴纳证明。
严跃进对此解读称，此前一些在上海长期居住但因工作性质未缴纳社保的人群，往往被挡在购房门槛之外。新政将居住证年限纳入购房资格认定标准，体现了对稳定居住群体购房权利的支持。
**优化公积金政策，提升住房支持力度**
在住房公积金方面，新政将家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元。
业内人士指出，提高贷款额度不仅有助于降低购房者的贷款利率负担，也能在一定程度上缓解首付压力。若叠加多子女家庭或购买绿色建筑的上浮政策，最高贷款额度可达324万元。
此外，新政进一步放宽了公积金贷款条件，落实“认房不认贷”原则。此前若公积金贷款次数已达两次，后续购房将无法再申请公积金贷款。新规实施后，只要名下无房或仅有一套住房，且公积金贷款已结清，仍可继续申请公积金贷款。这一调整将惠及更多有置换需求的家庭，助推改善型住房消费。
新政还扩大了多子女家庭的公积金支持范围，从首套住房延伸至第二套住房。多子女家庭购买第二套住房时，可在最高贷款额度基础上再上浮20%。
**完善房产税政策，支持改善型置换**
在个人住房房产税方面，新政明确对符合条件的情况予以暂免征收。自2026年1月1日起，本市户籍家庭中，子女成年后购买住房且属于该成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。若购房人在未成年时或房产税试点前已与父母、祖辈共有住房，新购或置换后仍属唯一住房的，同样适用免征政策。
如家庭住房情况发生变化且符合上述条件，可向税务机关重新申报纳税信息，从认定次月起调整纳税，2026年1月1日后多缴的税款将予以退还。
严跃进指出，此次政策微调了房产税的免征口径。此前，成年子女首次购房虽免征房产税，但若涉及置换则需缴税。新政后，置换后仍属唯一住房的，继续免征房产税，体现了对改善型需求的实质性支持。
卢文曦表示，上海此次政策调整精准度高，能够有效释放合理购房需求。限购方面的调整力度也较为到位，1年的社保门槛在实际操作中并不高，配合此前出台的动迁安置房票试点、国企收购二手房等多项举措，市场信心有望进一步巩固。随着成交量稳步释放，房价也有望逐步走出底部。
在他看来，上海房地产市场兼具本地居住需求支撑与全国资金资产配置的双重优势。政策的持续优化，正在将更多长期工作、生活在此的人群纳入合理购房通道。作为一线城市的重要风向标，上海楼市的稳定表现，也将为全国市场注入更多信心。
