房企债务重组加速推进 住建会议锚定行业转型方向

近期房地产行业呈现政策指引与企业风险化解双轮驱动的发展态势：全国住房城乡建设工作会议明确“十五五”及2026年行业高质量转型路径，与此同时，头部房企债务重组进程持续提速，融创中国境外债务重组正式落地，宝龙地产境外债务重组也获得超八成债权人支持，行业风险出清节奏加快。

宝龙地产境外债重组获高支持率 清盘申请成功撤销

12月22日，宝龙地产（01238.HK）发布公告披露，截至公告当日，公司境外债务重组计划已获得超过85%相关债权人的认可与支持。为推进重组落地，公司已敲定将于2026年3月19日上午10时，在香港高等法院召开计划聆讯。此次聆讯的核心目标是争取法院颁布相关法令，正式启动计划债权人会议，最终完成重组方案的审议与批准流程。

公告同时明确了债权人获取重组“同意费用”的三项核心前提：其一，在重组正式生效前，需依据协议约定持有或取得符合条件的参与债务；其二，在计划债权人会议中，必须就其持有的全部相关债务投出赞成票，若出现反对、弃权或缺席会议的情况，将丧失获取同意费用的资格；其三，不得终止《重组支持协议》，也不得存在严重违反协议条款的行为。

同日，宝龙地产还发布了关于解决“不发表意见”事项及相关措施的落实进展公告，宣布已通过双方协商达成的同意令方式，成功撤销了部分境外债权人针对其全资附属公司提起的清盘申请，有效化解了一项关键经营风险。

融资端优化工作同步推进，宝龙地产表示，目前仍在积极与现有贷款人协商部分借款的再融资或续期事宜，并主动拓展新的融资渠道。数据显示，2025年以来，集团已累计偿还借款本金约16.87亿元；另有本金总额约40.68亿元的借款完成再融资，同时8.27亿元本金对应的15笔贷款实现到期日延长，资金流动性压力得到进一步缓解。

销售端发力成效初显，宝龙地产透露，正持续落实多项措施加速开发中及已竣工物业的预售与销售工作。截至公告日，公司通过积极调整销售策略，当期物业销售目标达标率已超过80%。此外，为严控行政费用，集团自2025年1月起推进员工队伍优化，截至公告日员工总人数已减少约5.6%。宝龙地产表示，这一举措有望长期降低员工成本，助力集团维持稳定的资金流动性。

融创境外债重组正式落地 四年累计交付超70万套

紧随宝龙地产之后，12月23日，融创中国（01918.HK）发布公告宣布，公司全面境外债务重组的所有前置条件已全部达成，重组生效日期确定为12月23日。此次重组完成后，公司约96亿美元的现有债务将获得全面解除与豁免。作为债务重组的对价，融创将按照计划条款，在重组生效当日向计划债权人发行两类强制可转换债券（强制可转换债券1及强制可转换债券2）。

据此前披露信息，强制可转换债券1的初始转换价为每股6.8港元，较2025年4月17日公司股价收盘价溢价约330.38%；强制可转换债券2的初始转换价为每股3.85港元，溢价幅度约143.67%。这两类债券预计将于2025年12月26日前后在新加坡交易所挂牌上市。

保交付领域持续发力，澎湃新闻从融创方面获悉，该公司2025年预计实现超5万套新房交付，过去四年累计交付量已突破70万套，用实际行动夯实市场信心。融创中国表示，全面境外债务重组的落地，不仅彻底化解了公司的债务压力，构建了可持续的资本结构，还通过股权与团队稳定计划进一步巩固了各方对集团的信任。这将为后续境内地产项目债务风险化解、资产盘活等工作提供有力支撑，助力集团地产开发板块的信用水平与经营能力逐步恢复。

住建会议定调“十五五”方向 城市更新成2026年首要任务

在企业积极推进风险化解的同时，行业发展顶层设计进一步明确。12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议全面复盘2025年行业工作成效，系统总结“十四五”期间住房城乡建设领域的发展成果，同时对“十五五”时期及2026年的重点工作进行了统筹部署。

行业专家分析指出，与上一年度会议相比，本次会议重点强化了“十五五”时期任务部署，明确提出“‘十五五’时期是住房城乡建设事业转型发展的关键阶段”，并强调要在提升民生福祉、稳固宏观经济、推进绿色低碳发展、传承历史文脉、强化城市安全韧性、扩大高水平对外开放等领域发挥更大作用，这意味着房地产行业在未来五年宏观经济中仍将承担重要支撑角色。

关于2026年工作总体方向，会议明确了四个“坚持”与三个“更好统筹”的核心要求，强调要秉持因地制宜、分类施策原则，统筹协调实物投资与民生投入、民生改善与经济增长、风险防控与转型发展的关系。同时，会议提出大力推进城市更新、提升城市治理效能、推动房地产高质量发展、加速建筑业转型升级，全面推进“好房子、好小区、好社区、好城区”“四好”建设，打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

值得注意的是，“高质量开展城市更新”被置于2026年四大重点工作的首位。会议明确，推进现代化人民城市建设需重点落实多项举措：编制实施“十五五”城市更新专项规划，扎实推进城市体检与更新试点，落地一批民生、发展、安全类重点工程；以精细化“绣花”理念推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园打造、绿地开放共享、“温暖工程”实施及城市小微公共空间提质，全面提升无障碍与适老化环境品质；高质量推进“两重”“两新”项目建设，持续开展地下管网改造与综合管廊建设，常态化推进城市燃气管道老化更新，力争完成3万公里各类燃气管道改造目标。

中指研究院相关负责人分析，本次会议对城市更新的定位与中央城市工作会议精神高度契合，且工作排序从去年的第二位升至首位，成为2026年住建工作的核心抓手。作为稳投资、扩内需的重要载体，城市更新领域预计将迎来更多政策红利，同时涌现一批优秀实践案例。政策层面，住建部门将聚焦专项规划编制、城市体检与试点示范等工作，金融监管、自然资源等部门有望同步出台长期低成本资金、灵活用地等配套支持政策。

稳市场、防风险并举 2026年成房企转型关键年

在房地产市场调控方面，会议将“着力稳定房地产市场”列为核心目标之一，相较于去年“持续发力推动房地产市场止跌回稳”的表述，目标定位更侧重长效稳定，工作排序也从首位调整至第二位。中国社会科学院国家未来城市实验室副主任王业强解读称，2024年政策核心是应对下行压力，以需求端托底的“救市”为主，手段集中于降利率、降首付、松限购；而2025年提出的“着力稳定”，标志着政策进入长效机制建设阶段，目标从“止跌”转向“稳态势”，策略从单点刺激升级为供需双侧协同治理，体现“系统性稳市”思维。

王业强指出，2026年稳定房地产市场的核心举措将聚焦六大领域：一是严控增量供给，全面落实“以人定房、以房定地”机制，优化供地结构，从源头遏制供给过剩；二是加快库存去化，以存量收购为主要渠道，推动商品房向保障房、人才公寓、长租住房转化，探索“以购代建、以租代售”新路径；三是优化产品供给，全面推行绿色、智能、适老化的“好房子”建设标准，引导房企从“造房”向“造生活”转型；四是深化公积金制度改革，推动公积金从“住房专用”向“民生账户”延伸，与“好房子”建设、城市更新深度绑定；五是强化城市更新内需引擎作用，精准投放金融支持；六是构建新型金融支持体系。

需求端政策优化空间同样值得期待。会议明确，城市政府可充分运用调控自主权，适时调整优化政策，支持居民刚性和改善性住房需求。中指研究院相关负责人表示，“用足用好”“适时优化”等表述，表明2026年需求端支持政策仍有发力空间，预计地方将推出清理限制性措施、加大购房补贴、提升公积金贷款支持等具体举措。王业强进一步预测，现房贷款激励将全面制度化，“现房贷款额度上浮”将从试点升级为全国性政策，倒逼房企从预售制向现售制转型；城市更新领域将试点“以租代拆”模式，允许低效工业厂房、老旧商办楼宇改造为保障性租赁住房或长租公寓，改造后产权不变，租金收益权可通过REITs等证券化方式融资。

风险防控与行业转型统筹推进是本次会议的另一核心要点。会议强调，要坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险。据中指研究院监测，截至目前已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化债规模约1.2万亿元，有效缓解了短期偿债压力，加速了行业风险出清。业内预计，2026年将成为房企风险出清的关键年份。

中央财办相关负责人近期也明确表态，支持房企从“新房销售为主”向“持有物业+高品质居住服务”转型，清晰划定了“开发建设+物业持有+高品质服务”的多元化转型方向。58安居客研究院院长张波认为，房企从“高周转”向高质量转型需把握三条关键路径：一是依托联动机制实现资金稳健运营，降杠杆、拓融资；二是聚焦“好房子”建设，打造贴合本地需求的优质产品；三是从房屋建造者转向全周期服务商，强化物业与社区运营。他透露，从58安居客线上数据来看，口碑优良的项目二手房价较周边同类项目溢价10%-15%，找房热度持续高位。

会议还指出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，需把握市场供求关系重大变化，依托新型城镇化持续推进、城市存量优化调整的广阔空间，以及群众对“好房子”的新期待，激活行业发展潜力。业内分析认为，未来城镇化住房需求与城市存量改造需求将为行业提供发展支撑，据中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平方米，随着支持政策落地，行业潜力有望进一步释放。