2025 “金九银十” 落幕：一线二手房成交环比回落

2025 年楼市 “金九银十” 周期正式落下帷幕。综合多方市场数据来看，一线城市 10 月成交量虽较 9 月环比回落，但整体已呈现趋稳态势；价格层面，“以价换量” 仍是当前市场主流策略。业内人士普遍认为，修复购房者对房价的信心、稳定市场预期，是现阶段推动楼市回稳的核心关键。

从重点一线城市的市场表现来看，各城市成交呈现显著分化特征，其中二手房市场的波动尤为突出。记者综合多家机构数据梳理发现：北京楼市在 9 月高位运行后，10 月热度有所降温，二手房住宅网签量为 12087 套，环比 9 月下调 23.7%；上海 10 月二手房累计成交 18483 套（含车位、商业类房源），环比 9 月下跌 9.83%；深圳市场同样面临调整，10 月新房住宅成交环比下降 14.1%，二手住宅网签量环比下跌 7.7%；广州方面，广州市房地产中介协会发布的数据显示，10 月（统计周期为 9 月 26 日至 10 月 25 日）全市二手住宅网签套数达 7479 套，网签面积 74.32 万平方米，两项指标较 9 月均出现不同程度下降。

不过，市场分析人士对这一趋势保持理性看待。他们指出，从绝对交易规模来看，今年 “金九银十” 期间一线城市的成交量并不低；且从往年规律来看，10 月楼市成交常受国庆长假影响，成交节奏被打乱，环比下跌属于预期范围内的正常波动。以深圳为例，深圳市房地产中介协会统计数据显示，截至 10 月，深圳二手房录得量已连续 8 个月超过 5000 套的 “市场荣枯线”，整体市场呈现逐步趋稳的态势，并未出现大幅震荡。

与二手房市场的调整不同，新房市场中 “好房子” 成为购房者咨询度最高的关键词，品质型项目展现出较强的市场吸引力。记者在深圳市场走访时发现，多个主打高得房率、高品质居住体验的新房项目入市后，成交转化率显著高于普通项目，优质产品的市场认可度持续提升。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，越来越多优质新房受到市场热捧，这一现象表明 “好房子” 正成为推动行业复苏的核心驱动力，也反映出购房者对居住品质的需求正在升级。

在此背景下，房企在 10 月的 “金九银十” 收尾阶段积极 “抢收”，并取得一定成效。中指研究院研究主管陶淑茹介绍，10 月 TOP100 房企销售总额环比增长 3.7%，房企推盘与促销力度的加大对销售起到了明显拉动作用。多位新房营销工作人员透露，与以往单纯关注价格不同，当前购房者在选房时更注重项目品质、配套设施与居住体验；随着年末业绩冲刺季来临，企业正在酝酿新的促销措施，预计力度将超过去年，通过 “品质 + 优惠” 的组合策略吸引刚需与改善型客户。

尽管成交量趋于稳定，但二手房价格的持续下行仍为市场蒙上一层阴影。“现在的二手房成交价格还是一套比一套低，业主不让步很难成交。” 在深圳宝安西乡片区从事房产中介工作十余年的陈经理坦言，尽管限购等政策放松带动了成交量的提振，但片区房价仍处于下行通道，“价格直降” 已成为中介推销房源时的高频词。受访的多位房产中介经理均表示，9 月以来的成交回暖，除政策利好刺激外，更关键的因素是业主在价格上的主动让步，以价换量仍是当前二手房市场的主流交易逻辑。

从全国范围来看，房价下行压力同样存在。麟评居住大数据研究院监测数据显示，10 月 100 个重点城市二手住宅市场均价为每平方米 13661 元，环比下跌 0.48%，同比下跌 3.5%，环比跌幅较 9 月扩大 0.14 个百分点；截至 10 月，百城二手房价格已实现环比连续下降 32 个月、同比连续下降 34 个月，价格调整周期仍在延续。值得注意的是，一线城市的同环比跌幅在各线城市中继续处于首位，成为拉动全国均价下行的重要因素。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，房价能否见底关键取决于二手房市场的表现 —— 新房价格下跌，很大程度上与二手房价跌幅扩大有关，一方面，二手房价格下跌导致置换链条受阻，改善型需求释放受限；另一方面，房价下行预期强化，进一步抑制了购房者的入市意愿。深圳一家本地房企的营销负责人也表示，只有当房价具备上涨预期时，投资型需求才可能被激发，而现阶段市场仍以自住型需求为主，投资端尚未出现明显回暖迹象。

为稳定楼市，北京、上海、深圳等一线城市从今年 8 月开始已陆续出台楼市刺激政策，但市场反馈显示，政策效果尚未完全释放。第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为，本轮政策力度未超市场预期，且多数购房者仍处于 “买涨不买跌” 的观望情绪中，因此相关楼市新政的影响弱于去年 9 月的政策调整。不过他也表示，“进入年末，深圳及多个重点城市的‘明星盘’将集中入市，这些优质新房项目的市场表现有望带动整体市场氛围，进而修复购房者对于房价的信心。”

对于未来市场走向，中指研究院高级分析师孟新增预测，年末房企将进入业绩冲刺的关键阶段，核心城市新增住宅供应有望增加，这将对新房销售形成一定支撑；二手房市场方面，成交量预计延续温和修复状态，但价格端的企稳仍需更多政策与市场信号的支撑。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强则强调，预期直接影响购房者的消费意愿和企业的投资情绪，稳定预期是当前推动市场止跌回稳的关键，预计未来将有更多政策举措落地发力。他指出，此前北京、上海、深圳相继优化限制性政策后，政策仍具备进一步优化的空间，例如进一步降低首付比例、优化人才限购政策等；同时，各地预计在房贷利率下调、公积金贷款额度提升、购房补贴发放等方面继续加大优化力度。此外，通过加大房票安置力度推进城中村改造，释放增量购房需求，也将成为各地持续落实需求端政策的重要方向，助力市场信心与交易活跃度的提升。