北京楼市的限购政策再次迎来变动。
8 月 8 日晚间，据北京市住房和城乡建设委员会官网消息，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），该通知自 2025 年 8 月 9 日起开始施行。
《通知》提出，符合条件的家庭在北京市五环外购买住房时，不再受购房套数的限制，同时从四个方面加大了住房公积金的支持力度。
进一步优化限购政策，符合条件者在五环外购房不限购
《通知》明确，符合条件的家庭在北京市五环外购买住房，不再限制套数。
按照新政策，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），没有套数限制。具体来说：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满 2 年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房时，套数不受限制。此外，《通知》还明确，成年单身人士在北京市购买商品住房，按照居民家庭的标准执行限购政策。
居民家庭购买五环内商品住房的政策保持不变，京籍居民家庭在五环内限购 2 套，在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的非京籍居民家庭，在五环内限购 1 套。
北京链家研究院院长高原指出，此次新政策的主要变化在于，对于已经符合北京市限购政策的家庭，在五环外购置住房时，不再有套数的限制。值得关注的是，此次政策调整仅仅是解除了在五环外购置住房的数量上限，对于社保年限等北京市购房的基本门槛并未做出调整。另外，限购政策不再单独区分单身和已婚人群，成年单身人士和居民家庭执行相同的限购政策。
根据中指研究院的监测数据，今年 1-7 月，北京新建商品住宅的销售套数中，五环外的占比超过 80%，是新房市场绝对的成交主力区域，二手住宅成交套数在五环外的占比也超过 50%。放开符合条件的家庭购房套数限制，能让有能力、有意愿、有需求的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。
克而瑞地产研究中心表示，近年来北京五环外的新房供应较为集中，而且未来仍将是供地的主力区域。限购政策调整后，部分高库存板块的去化压力将得到缓解。2024 年 5 月政策调整后，数据显示五环外二手房成交量同比增长 33%，预计此次调整后，约 80% 的新房项目将直接受益，尤其是改善型项目。
二套房公积金贷款最高额度提高至 100 万元
此次新政策还叠加了公积金政策的优化。《通知》从四个方面加大了住房公积金的支持力度，包括优化首套房认定标准、提高二套房贷款额度、降低二套房贷款首付比例、提高年度缴存公积金可贷额度等。业内认为，这些措施都有利于降低购房者的置业成本和购房门槛，增强购房者的置业能力。
一是扩大首套房公积金贷款的支持范围。《通知》明确，借款申请人（包括共同申请人，下同）在本市没有住房，但在全国范围内有 1 笔已结清的公积金贷款记录的，此前被认定为二套房，现在调整为认定为首套房。
以房屋总价 400 万元，公积金贷款 100 万元、贷款年限 30 年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最多可减少 60 万元，月供最多可减少 253 元。
二是加大对二套房公积金贷款的支持力度。在最高贷款额度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款的最高额度由 60 万元提高至 100 万元，大力支持改善性住房需求。
如果借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多可上浮 40 万元，最高可贷款 140 万元。
在最低首付款比例方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款的最低首付款比例，从原来的购买五环内住房不低于 35%、购买五环外住房不低于 30%，统一调整为不低于 30%，不再区分五环内外。
三是提高每缴存公积金一年的可贷额度。《通知》明确，将每缴存公积金一年可贷 10 万元提高至可贷 15 万元。借款人申请 120 万元贷款，原来需要缴存公积金 11 年零 1 个月，现在降低为缴存 7 年零 1 个月。如果借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多可上浮 40 万元，首套住房最高可贷款 160 万元。
四是落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，《通知》明确，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买本市新建住房且已签订购房合同的，可以通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。
沪深楼市政策是否会跟进调整？
中指研究院政策研究总监陈文静认为，7 月 30 日中央政治局会议之后，北京率先落地了优化楼市的政策，未来预计会有更多城市跟进，上海、深圳进一步优化限购政策、加大公积金政策支持存在较强的预期。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟也指出，去年一线城市购房限制性政策出现松动调整，除了广州全域解除限购外，京沪深三个城市依然保留核心区的限购，外围区域有条件地放开。今年以来，京沪外围项目的销售去化压力逐渐凸显，这为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。通过 “核心区严控、郊区松绑” 的差异化策略，一方面可以消除投机顾虑，另一方面又能满足合理的自住购房需求。通过释放郊区购房需求，既能缓解库存压力、提振经济，又能服务于人口疏解、区域协同等战略目标，成为房地产市场因城施策的风向标，实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。
58 安居客研究院院长张波提到，尽管今年以来以 “稳楼市” 为主基调，而且一线城市本身也在研究储备调减限制性措施，但一线城市总体的政策面相对保守。本次北京的政策也预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加快。他认为，北京和上海的楼市存在差异，北京政策需要服务于人口疏解和京津冀协同发展，五环外放松是这一战略方向的体现。而上海外环外产业布局较多，首套刚需和改善型需求都较为集中，上海外环外更多地会体现在定点放松上，选择 “精准施策” 的可能性更大，包括临港新片区、金山、崇明都是定向放松的重点区域。
从市场角度来看，今年 1-7 月，北京新建商品住宅销售面积为 304 万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超过 10 万套，同比增长 12%，整体表现平稳。但 7 月新房、二手房市场出现了转弱的迹象，业内认为，本次政策的落地将有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场 “止跌回稳”。
