作者：上海快租 发布时间：2025-05-23
5 月 21 日，海口市住房和城乡建设局发布公告，就《海口市限价商品住房取得完全产权和上市交易实施细则（征求意见稿）》向社会公开征求意见，意见反馈时间截止至 5 月 30 日。这一举措标志着海口限价商品房的产权管理和上市交易规则即将走向规范化。
限价房定义与历史背景
限价商品住房是由政府统筹限定套型面积和销售价格、面向住房困难群体的政策性保障住房。海口首批限价房于 2013 年 4 月启动申购，均价 4540 元 / 平方米，以 90 平方米以下户型为主，最大不超过 120 平方米，兼具保障属性与政策优惠。
上市交易核心规则：满 5 年 + 缴纳土地溢价
根据《征求意见稿》，限价房上市交易需满足 “购买满 5 年” 条件，权利人需按规定缴纳土地溢价等相关价款，计算公式为：
应缴价款 =（契税课税价格 - 原出售价格）×15%
缴纳后，房屋性质变更为普通商品房，可正常转让。若购买不满 5 年，原则上不得交易；特殊情况（如疾病等）需退出的，由政府按原价格或市场价格（就低）回购，回购房源由保障部门统筹使用。
继承与离婚析产处理细则
继承情形：
满 5 年：继承人可选择取得完全产权或直接上市交易；
不满 5 年：可申请政府回购并继承回购款，或变更共同申请人为继承人（需提交死亡证明等材料），也可继续占有使用但不得违规；
共同申请人变更：需向保障机构申请并提供相关证明。
离婚析产情形：
配偶为共同申请人：可申请变更产权人为一方，需提供离婚证、离婚协议或生效判决；
配偶非共同申请人：满 5 年可先取得完全产权再变更；不满 5 年需申请回购或缴纳价款后变更。
政策意义：完善保障房流转机制
此次征求意见旨在明确限价房产权退出路径，通过规范交易流程和收益分配（如 15% 土地溢价缴纳），既保障了保障性住房的政策属性，又为持有满 5 年的业主提供了合法流转渠道。同时，针对继承、离婚等特殊场景的详细规定，有助于减少产权纠纷，确保政策执行的公平性和可操作性。
随着海口住房保障体系的不断完善，此类政策将进一步盘活存量保障性住房资源，平衡保障属性与市场流通需求，为后续保障性住房制度改革提供实践参考。公众可在 5 月 30 日前通过官方渠道反馈意见，推动细则的科学性与合理性提升。
