作者：上海快租 发布时间：2025-05-14
5 月 13 日，杭州市区完成 2025 年第十一批住宅用地出让，3 宗地块全部成交，均位于钱塘区，涵盖东部湾新城单元 1 宗、江海之城单元 2 宗，总成交面积 232.59 亩，成交金额 25.73 亿元，整体以底价成交。
东部湾新城低密地块：一线江景 + 商业自持考验开发能力
本次出让中起始总价最高的是杭政储出 [2025] 54 号地块，位于东部湾新城单元 QT020102-08、13、14、28、29 地块，东至拾里路，南至柳岸街，西至浪淘巷，北至 22 号大街绿化。地块出让面积 94270 平方米（约 141.4 亩），规划建筑面积 101985.9 平方米，容积率仅 1.08，主打二类城镇住宅 / 公园绿地 / 商业 / 社会停车场用地，由杭州兆东房地产有限公司以17.6 亿元底价摘得，成交楼面价 17255 元 / 平方米。
地块亮点与挑战：
优势：可眺望钱塘江景，低密属性适宜打造改善型住宅（如洋房、排屋等），西侧紧邻在售的建发云启钱湾项目（2024 年 5 月拿地，楼面价 19360 元 / 平方米，规划高层 + 排屋）。
难点：需自持（可整售）的商业用地占比近 30%，对开发商的商业运营和资金沉淀能力提出较高要求。
江海之城两宗商住地：商业占比超 70%，中交城投底价包揽
此次出让的另外两宗地块位于江海之城单元，位置相邻且均以商业服务业用地为主、住宅用地为辅：
杭政储出 [2025] 55 号地块：
东至青西三路，南至规划绿化，西至规划向河路，北至规划向景路，出让面积 31788 平方米（约 47.7 亩），规划建筑面积 111258 平方米，其中商务金融用地占比约 77.4%（24607 平方米），住宅用地仅 7181 平方米，起始价 4.28 亿元，由中交城市投资发展 (广东) 有限公司以底价摘得，成交金额约 4.28 亿元。
杭政储出 [2025] 56 号地块：
东至青西三路，南至规划绿化，西至新和村，北至新和村、建一村，出让面积 29000 平方米（约 43.5 亩），规划建筑面积 101500 平方米，商务金融用地占比约 77.4%（22451 平方米），住宅用地 6549 平方米，起始价 3.86 亿元，同样由中交城投底价竞得，成交金额约 3.86 亿元。
两宗地块合计成交金额约 8.14 亿元，商业用地占比均超 70%，未来开发需平衡商业与住宅的资金投入和去化周期。
市场分析：核心区高热与外围理性并存，商住地块去化压力凸显
中指研究院华东大区常务副总高院生指出，本次土拍呈现两大特点：
外围板块理性竞拍：钱塘区地块均含较高比例商业用地，资金沉淀需求大，房企拿地更趋谨慎，最终以底价成交为主。
市场分化加剧：一季度杭州土拍核心区地王频出、成交额居全国前列，但外围板块（如钱塘区）因规划业态复杂、去化压力大，房企策略更显保守，预计未来市场将延续 “核心区高热、非核心区理性” 的二元格局。
业内人士认为，商住混合地块的开发需兼顾商业运营和住宅销售，尤其在当前市场环境下，如何提升商业部分的招商效率与住宅产品的竞争力，将成为房企后续运营的关键。
