作者：上海快租 发布时间：2025-05-13
近期，“现房销售” 再度成为房地产市场的热门话题。随着多地积极开展试点工作，配套政策不断完善，现房销售在市场中的份额正稳步提升，为行业发展带来新的变革。
土拍环节现房销售试点遍地开花
商品房预售制度起源于香港，20 世纪 90 年代引入内地后迅速成为主流销售模式。该模式凭借期房销售机制，大幅缩短房企资金回笼周期，有力推动了房地产行业的快速发展。然而，随着市场环境变化，预售制度衍生出的交付风险、质量纠纷等问题逐渐暴露。在此背景下，现房销售试点应运而生，在不同市场阶段发挥着独特作用：市场过热时，它是抑制房企非理性拿地的 “降温器”；行业风险显现时，它则变身 “保交楼、防风险” 的坚实屏障。
回顾现房销售的探索历程，早期多为局部尝试。2014 年 7 月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合同中，首次明确要求 “建成房屋须以全装修现房销售”，开启了现房销售的试点之路。在 2016 - 2020 年房地产市场繁荣期，深圳、苏州、南京等多个城市在土地出让时设置现房销售条件，以平抑土地市场过热。但随着市场调整，部分城市暂缓相关政策。
近年来，伴随房地产行业风险加剧，众多城市在土地出让环节重启现房销售规定，并推出一系列配套支持政策。海南在 2020 年 3 月率先以省级层面发文，规定新出让土地建设的商品住房实施现房销售制度；北京自 2021 年起，在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围，多批次地块设置竞报现房销售面积环节；深圳在 2023 年 8 月重启探索，宝安区先后有多宗地块提出现房销售要求。
政策与数据双轮驱动，现房销售占比显著提升
从政策层面看，中央与地方协同发力，为现房销售试点提供全方位支持。自 2022 年末起，全国超 30 个省（市）开展现房销售试点并出台相关政策。合肥、郑州、长沙等地明确部分项目实施现房销售，赣州延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江给予购房者契税补贴，山东提高购买现房的公积金贷款额度。
中央层面也多次释放积极信号。2023 年 1 月全国住房和城乡建设工作会议首次系统明确提出现房销售概念，要求各地落实预售资金监管；2024 年 12 月召开的全国住房城乡建设工作会议，更是将 “大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管” 列为 2025 年重点工作。
市场数据印证了现房销售的快速发展趋势。国家统计局数据显示，2024 年我国现房销售面积约 3 亿平方米，同比增长 19.1%，占比达 30.84%。相比 2020 - 2023 年 12.7%、13%、17.3%、22.5% 的占比，呈现出持续上升态势。
现房销售对市场的双重影响
58 安居客研究院院长张波指出，现房销售是房地产增量市场的未来趋势，也是推动行业高质量发展的重要力量。但他同时强调，全面推行需统筹金融、土地、监管等多方面改革，目前过快推进可能加剧市场风险。
对房企而言，现房销售带来巨大挑战。预售模式下，楼盘达到一定条件即可销售，资金回笼快；而现房销售则大幅延长资金回笼周期，加大资金压力，房企在拿地时不得不谨慎评估。并且，由于开发周期变长，短期内新房供应量减少，可能延缓市场复苏进程。
不过，从长远来看，现房销售也蕴含诸多积极意义。一方面，“所见即所得” 的销售模式倒逼房企提升产品品质，从设计、建材到配套全面优化；另一方面，现房销售对房企资金实力和运营能力提出更高要求，将加速行业洗牌，推动实力较弱的企业退出市场，助力规模性房企通过并购、获取优质地块等方式扩大市场份额，实现行业整合升级。
上述内容从多维度呈现了现房销售的发展现状与影响。若你觉得某些部分需进一步精简，或想补充更多案例、分析，随时和我说。
