市场调整期：上海写字楼租户迎成本驱动型升级机遇

成本与升级需求成为当前上海写字楼市场的主旋律，企业租户迎来十年一遇的选址窗口期。

市场现状与价格窗口

2025年第三季度上海写字楼市场的基本面已经发生显著变化，租金持续下探已成为行业共识。多家研究机构数据显示，第三季度上海甲级写字楼平均租金环比出现下滑。租金的持续调整源于供需失衡的压力，当前市场空置率已小幅上升。按区域细分，中央商务区与非中央商务区租金存在一定价差。核心商务区的南京西路市场租金跌幅相对较小。

上海写字楼租金的持续下行趋势为企业租户带来了难得的机遇。市场调整虽然带来挑战，但也为成本驱动型升级需求创造了机会。近三年上海写字楼主流租金区间已出现明显变化。对租户而言，现在是过去十年来升级办公环境、降低租赁成本的最佳时机。

供需失衡与区域分化

市场的持续调整源于供需关系的失衡。从2025年第三季度看，市场租赁活动仍以企业的续租和搬迁为主。供应端持续保持高位，三季度上海有新的非中央商务区项目竣工交付。全年预计供应量将超过去年的水平。

需求端则呈现明显分化。上海办公楼市场已经进入调整周期，尽管未来预计会有温和复苏，但每年的净吸纳量，仍然低于近年来的供应水平。

区域的重新洗牌正在悄然发生。根据市场热力指数，闵行区强势跃升至全市最热区域榜首，嘉定区则成为最大黑马，一举冲入前五。相比之下，传统核心区全面失守，浦东、徐汇、长宁三大传统CBD合计市占率出现骤降。这一变化反映出企业租户正加速向具备产业支撑、成本优势的新兴区域迁移。

需求结构的行业变迁

从行业需求来看，2025年第三季度上海写字楼市场呈现出鲜明的多元化特征。金融服务业保持韧性，私募基金需求有所上升。以证券、投资及基金公司为主的金融业成交占比较高，显示出金融企业对核心区位甲级写字楼的持续偏好。

专业服务业占据最活跃地位。特别是律所抓住核心市场写字楼租金大幅下降的机会，积极升级自己的办公场所来提升品牌形象。科技互联网企业仍为主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域。这部分企业选址多集中于新兴板块及新项目，主要来自平台网络软件服务型企业的改善型搬迁。

一个值得关注的变化是共享办公需求的活跃度显著提升。在新租需求中，共享办公来源的新租需求占比较高。灵活租期、配套设施完备以及租金水平合理，使共享办公极大程度上适配短期过渡和小规模企业需求。

选址策略的产业逻辑

在当前的上海写字楼市场，企业选址已不再是简单的租金考量，而需要结合产业特性制定差异化策略。对于金融和专业服务企业而言，传统核心商务区仍是首选。这类企业追求的是时间成本最小化，依赖于成熟的高端商务环境和人才聚集效应。南京西路、陆家嘴和淮海路三大核心区域持续保持良好态势，贡献了全市大部分的租赁成交面积。

科技研发型企业则更注重产业生态和政策支持。张江科学城以生物医药、芯片研发为核心产业，对符合条件的研发企业给予租金补贴，形成了从实验室到产业化的完整生态链。总部经济和跨境金融企业倾向于选择新兴商务区。前滩以“第二个陆家嘴”为定位，聚焦跨境金融、总部经济及高端消费，其产城融合的配套体系能够满足国际化企业的多元需求。

办公面积选择也反映了企业的策略转变。上海写字楼市场中中等面积段的需求都在增长，而大面积段的需求则出现“塌陷”。这表明企业正在实施“减面积保能级”或职能分散的策略。

新兴趋势与未来展望

未来，上海写字楼市场将面临供应压力与政策机遇并存的复杂局面。根据预测，2025年第四季度上海写字楼市场预计将有多个新项目入市，带来新的供应量。市场将继续分化，缺乏差异化优势的项目可能陷入“以价换量”的被动局面。

政策将成为撬动市场价值的关键变量。随着相关更新提升实施意见的落地实施，将推动一批存量楼宇加速功能升级，进一步拉大不同项目之间的价值差距。

办公空间设计理念也正在发生变革。企业办公需求已从单一成本考量转向综合评估，混合办公模式普及使企业普遍采用新的工位配比，较传统模式节省空间。在投资市场层面，自用型买家成为主要参与者。内资买家呈现出明显的分化特征，地方政府、上市公司和实体企业构成非机构投资者主力。

曾有行业研究人士指出，“租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会”。目前，上海整体写字楼市场租金已进一步下跌，租户议价空间正不断放大。未来几年，受土地市场等政策变化影响，新增商业项目减少，写字楼的供应也将减少。供需关系的逆转或许正在酝酿下一个市场周期。