龙湖集团上半年营收398亿元

8月28日，龙湖集团（00960.HK）召开2026年中期业绩发布会，执行董事、董事会主席陈序平，执行董事、首席财务官赵轶，地产开发航道总经理张旭忠，商业投资航道总经理包伟等管理层出席。

上半年，龙湖集团实现营业收入397.95亿元，较上年同期的587.50亿元下降32.26%；本公司拥有人应占溢利为19.61亿元，较上年同期的32.16亿元下降39.02%。

陈序平在业绩会上表示，按照当前业务部署，预计到2028年，运营及服务业务收入将达到340亿元，占公司总收入比例超过50%，权益后利润有望达到百亿元规模，届时公司将基本完成业务结构转型。

开发业务：2027年利润有望回正

上半年，龙湖集团开发业务收入为260.95亿元，同比下降42.62%。交付物业总建筑面积为217.90万平方米，同比减少38.22%。合同销售额为165.50亿元，同比下降52.73%。

业绩会上，管理层对开发业务面临的挑战并未回避。赵轶指出，受房地产开发业务结算节奏与价格承压的双重影响，存量项目毛利率依然承压。他明确表示，2026年是开发业务核心利润的"底部"。

值得关注的是，龙湖集团并未完全停止土地投资。上半年新增四宗土地，权益面积33.70万平方米，平均权益收购成本为每平方米4,147元。同时，通过激活11宗此前不可售的土储，新增超百亿元可售货值。

针对开发业务的收缩，陈序平解释称，过去几年公司正处于债务转型和收入转型的叠加阶段，整体处于偿债周期中，拿地力度相应减少，但同步加大存货去化力度，并通过投后管理盘活此前阶段性不可售的土储资源。

张旭忠在谈及市场判断时表示，虽然部分核心城市出现量价边际改善，但房地产行业是否真正触底，需要观察"量、价、供需、信心"四个信号。目前这四个信号仅部分成立，不同城市、不同板块之间的分化持续加剧，市场全面企稳仍需时日。

这意味着开发业务对龙湖集团利润的拖累短期内难以消除，但管理层给出了明确预期。赵轶表示，待结算的存量项目将逐步减少，预计到2027年，开发业务对整个集团的拖累将大幅减轻，集团整体利润有望明显回升并实现转正。

运营与服务：2028年利润达百亿，收入规模反超地产

上半年，运营与服务板块合计收入137亿元，同比增长3.23%，占总收入比重由上年同期的约25.7%提升至34.4%。其中，运营业务收入为73.01亿元，同比增长4.18%；服务业务收入为63.99亿元，同比增长2.16%。

在行业深度调整的背景下，运营与服务板块展现出较强的稳定性，已成为龙湖集团的核心竞争力。陈序平给出了明确的转型时间表：到2028年，运营及服务收入要达到340亿元，毛利率超过50%，贡献百亿元权益后利润，并首次在收入规模上反超地产开发业务。

商业投资方面，上半年租金收入为59.80亿元，同比增长8.7%，期末出租率达97.4%。下半年计划新开6座商场，其中5座为重资产项目，1座为轻资产项目。截至6月底，公司持有商业项目共计132座，已开业96座，待开业36座，未来将逐步呈现。

管理层进一步明确了各业务线的目标：商业航道每年保持约10座新开业，收入年增长率维持在10%左右，2028年目标收入150亿元；资产管理业务未来几年收入将稳定在30亿元左右；物业管理及代建业务分别锚定5%和20%的年复合增长率，对应收入目标分别为140亿元和20亿元。

四年降杠杆近千亿元

截至6月30日，龙湖集团综合借贷总额为1,471.21亿元，较上年末减少56.90亿元，平均融资成本为年利率3.36%，净负债率为52%。

陈序平介绍，自2022年7月至今，公司在推进收入转型的同时，经营性现金流连续四年保持为正，有息负债累计下降超过600亿元，同步清零近400亿元供应链融资。在这一过程中，公司未出售核心资产，预计年底有息负债将进一步降至1,400亿元。

更具战略意义的是债务结构的重构。陈序平在业绩会上透露，公司持续加大经营性物业贷的置换力度。截至目前，龙湖集团70%的负债已置换为长周期、低利率的经营性物业贷款，平均债务期限超过10年。

这一结构性变化直接体现在财务指标上：一年内到期债务占比约10.8%，平均融资成本降至历史低点3.36%。截至6月末，公司在手现金为248.83亿元，其中预售监管资金为83.70亿元。现金短债覆盖倍数为1.57倍，剔除预售资金监管后约为1倍。

今年以来，龙湖集团已完成"21龙湖02"、"16龙湖04"、"21龙湖04"、"21龙湖06"等多笔债券的本息兑付，年初至今累计偿还境内公开债券47亿元，其中包括36亿元境内信用债和11亿元中债增担保债券。

赵轶介绍，年内到期的集团层面债务还有两笔：一笔是9月份到期的13亿元境外银行贷款，一笔是年底到期的12亿元中债增担保债券，均已做好偿付安排，其中9月到期的资金已准备就绪。

从更长周期来看，赵轶表示，未来每年到期债务规模相对有限：2027年约60亿元、2028年约66亿元、2029年约38亿元、2032年进一步降至12亿元。公司将通过正向经营性现金流及新的融资安排进行偿债铺排，整体偿债压力较为平缓。

赵轶在业绩会上强调，龙湖集团将恪守信用承诺，银行贷款不逾期、不展期，公开债券不违约；同时，坚定提升核心资产价值，通过运营优化和NPI提升挖掘估值空间，多做长年期贷款，持续优化债务结构。