作者：上海快租浏览：0发布时间：2026-08-05
8月4日，上海第七批次集中供地顺利收官，推出的五宗宅地全部成交，总成交金额达90.6亿元，合计出让面积约11.73万平方米，规划建筑面积约27.66万平方米，起拍总价为83.39亿元。
上海市规划和自然资源局对此表示，此次土拍顺应房地产市场新形势，积极回应群众对优质住宅及配套设施的需求，持续优化土地供应结构，完善住宅产品类型，着力稳定市场预期、激发活力、提升品质，并推动城市治理创新，市场整体反应积极，运行态势持续向好。
中指研究院上海数据总经理张文静指出，本批次土拍整体表现平稳，延续了近期上海土地市场“量稳价平”的特征，成交金额与溢价水平均处于合理区间，市场预期趋于理性，为后续土地供应和房价走势释放了积极而稳健的信号。
张文静进一步分析称，此次浦东张江、唐镇及嘉定南翔等地块，本身或周边均具备较为成熟的产城融合基础和较强的人口吸附力，进一步表明在当今职住平衡的趋势下，优势产业功能区在当前市场周期中仍具有稳健的开发价值和资本吸引力。
张文静表示，五宗地块中，三宗溢价成交、两宗以底价出让，溢价率介于14%至28.5%之间，反映出房企在投资决策中对地块自身条件与区域风险的综合考量更加审慎。结合此前多批次土拍表现，上海土地市场正逐步形成“优质地块竞争有序、一般地块底价托底”的分化格局，显示市场定价机制更趋成熟，投资逻辑逐步回归理性。
同策研究院分析师李浩诚认为，本批次土拍热度有所收敛，核心区域优质地块竞争依旧激烈，但需竞拍至高溢价成交的情况有所控制。
张江稀缺宅地溢价近27%成交，产居需求支撑明显
本批次中，浦东新区孙桥社区单元14-01地块共吸引4家竞买人参与，最终由联发集团旗下的上海联泓房地产开发有限公司以8.16亿元竞得，成交楼面价44191元/平方米，溢价率26.92%。出让文件显示，该地块为住宅用途，出让面积8390.05平方米，容积率2.2。
好地网分析指出，该地块地处中环与外环之间，临近中环路、外环高速等主干道，交通便捷。地块距13号线学林路站和张江路站直线距离均在2公里左右，距在建的21号线一期康南路站约1公里。
好地网分析师吴彩萍表示，该地块体量较小且形状规整，适合打造小高层住区，或搭配部分洋房产品，可实现快速去化和资金回笼，契合当下多数房企的诉求。
吴彩萍称，张江作为国家级科学城，产业能级突出，集成电路、人工智能、生物医药等高端产业集聚，拥有大量高新技术人才，购房和租房需求旺盛，去化预期乐观。与此同时，张江区域内70%以上土地用于产业园和研发楼宇建设，宅地供应极为稀缺。自2020年以来，除协议出让的城中村改造项目中建御华园外，新房供应几乎处于空白状态。
唐镇外环外宅地溢价28.5%成交，楼面价超4.8万元/平方米
今年浦东唐镇板块土地市场表现活跃。今日出让的PDP0-0405单元C-02E-01地块同样吸引4家竞买人，经过47轮竞价，最终由中国旅游集团旗下的杭州旅投房地产开发有限公司与招商蛇口（001979.SZ）旗下上海虹润置业有限公司组成的联合体以15.80亿元竞得，未触及17.22亿元的中止价，成交楼面价48114元/平方米，溢价率28.45%。其他参与竞拍的企业包括象屿地产旗下上海象唯房地产、越秀地产（00123.HK）旗下上海樾恒企业管理有限公司及保利发展（600048.SH）旗下上海保利城市发展有限公司。
出让文件显示，该地块为普通商品房用地，出让面积14280.95平方米，容积率2.3，计容面积32846.19平方米，起拍价12.30亿元。地块东至德耘路，南至C-02E-02地块，西至佑仁路，北至培德路。
值得关注的是，该地块北侧一路之隔的PDP0-0405单元C-02C-01地块于一年前成交，当时由招商蛇口联合体以27.297亿元总价，并附加4500元/平方米装修标准上限、200平方米公共服务设施上限及0.7%高端人才配建比例的代价竞得，溢价率40%，楼面价52360元/平方米，刷新唐镇板块住宅单价纪录。
嘉定南翔低密宅地溢价近14%成交，绿城底价摘得嘉定工业区地块
今日嘉定区两宗住宅用地亦顺利出让。其中，JDC2-0202单元25-06地块吸引3家竞买人，经过27轮竞价，华润置地（01109.HK）旗下上海煦臻企业管理有限公司以16.14亿元竞得，未触及18.41亿元的中止价，成交楼面价30774元/平方米，溢价率13.98%。
出让文件显示，该地块为普通商品房用地，东至沪宜公路、南至嘉程路、西至北张泾-华曹江、北至嘉美路，出让面积40355.75平方米，容积率仅1.3，计容面积52462.47平方米，起拍总价14.16亿元，起拍楼面价27000元/平方米。
好地网分析师吴彩萍指出，自2023年11月以来，南翔板块已有两年多未有住宅用地推出，本宗地也是板块内近十年来难得的低容积率宅地，稀缺性显著，具备打造低密宜居产品的天然条件。吴彩萍补充道，尽管板块土地出让活跃度不高，但新房市场表现抢眼。今年上半年，南翔板块以8.65万平方米的成交量位列上海商品住宅成交面积TOP10榜单第三名。
另一宗位于嘉定区的JDC1-0501单元74-04地块，则由绿城中国（03900.HK）旗下绿城房地产集团以12.04亿元的底价竞得，成交楼面价18200元/平方米。该地块为普通商品房用地，出让面积33081.97平方米，容积率2.0。
北外滩核心区商住办综合体地块底价成交，总价38.45亿元
本批次总价最高的地块为虹口区北外滩地区hk293-08地块及hk321-04地块（地下），以38.45亿元的底价成交，竞得方为上海鼎信华展企业管理有限公司。
同策研究指出，这是上海首次将住宅、酒店、办公、商业等多种功能“打包”进一栋超高层建筑中进行整体出让，未来将打造集多元业态于一体的高效产业生态综合体。
出让文件显示，该地块规划为商业、普通商品房及办公楼用地，三者占比分别为55%、30%和15%，地上建筑限高249米。地块位于北外滩核心区，出让面积21225.83平方米，其中hk293-08地块14614.49平方米，hk321-04地块地下空间水平投影占地6611.34平方米，容积率7.3，计容建筑面积约10.67万平方米。
出让条件对功能业态作出明确要求：围绕打造新时代都市发展新标杆的目标，结合历史风貌元素等特色，运用现代设计打造城市新界面，引入与区域规划定位和风格方向相匹配的商业业态。文件同时明确引入行业方向，要求项目竣工验收投用后，须在此设立进出口、贸易业务中心及对外投资平台，功能定位宜符合贸易型总部特征，鼓励引进新能源、节能技术等绿色低碳领域企业。
北外滩历来是房企竞逐的热点区域。该地块北侧约400米处为hk315-11地块，去年7月，绿城中国以64.719亿元总价，并附加6000元/平方米装修标准上限、2600平方米公共服务设施上限及2%高端人才住房配建比例上限的代价竞得，溢价率46.33%，成交楼面价126577元/平方米，刷新虹口区住宅地块单价纪录。该项目已打造为绿城潮鸣外滩，并于今年3月首次开盘。
