作者：上海快租浏览：0发布时间：2026-07-12
2026年上半年，在政策持续松绑、核心地块高价出让等多重利好提振下，广州楼市一二手房成交持续修复，呈现出明显的“淡季不淡”特征。机构监测数据显示，上半年广州新房有3个月、二手房有2个月的月度成交量超过上年同期。
**二手房成交突破5.2万套**
据广州中原研究发展部监测，2026年1—6月，广州二手住宅累计成交52817套，同比虽小幅下滑6.7%，但较2025年下半年增长2.6%，市场回暖势头可见一斑。
市场修复离不开政策的持续护航。今年4月30日，广州出台并落地楼市“穗八条”新政，从供需两端同步发力。需求侧直接降低购房门槛，公积金贷款最高额度提升至360万元，并推出“卖旧买新”单套最高3万元的专项补贴，有效打通一二手置换链条；供给侧则明确“以需定供”，规定年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地。
据广州中原监测，在“穗八条”政策利好刺激下，上半年二手房带看量较去年下半年增长6.1%，购房者观望情绪持续缓解。
业主报价信心也在逐步修复，全市平均议价空间收窄至6.2%，较去年同期缩窄0.2个百分点。广东中原地产研究发展部研究经理熊小洪指出，在市场止跌回稳预期增强的背景下，业主惜售情绪有所抬头，部分有置换需求的业主选择暂缓挂牌，导致新增挂牌量逐月走低。数据显示，2026年上半年广州二手房月均新增挂牌量仅6729套，同比减少33%；全市存量挂牌房源降至12.6万套，较去年减少5%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受澎湃新闻采访时表示，低价房源自去年以来持续消化，投资客抛售接近尾声，市场非理性降价挂牌现象明显减少，这是二手房价格跌幅持续收窄的核心因素。从成交结构看，总价200万元以下的刚需低价房源仍是成交主力，占比维持在50%左右。
值得一提的是，年初马场地块的高价成交，也进一步修复了核心城区高端改善市场的预期，带动板块带看量同步走高。今年2月，经过243轮竞价、历时近9小时的激烈争夺，越秀集团以236亿元总价摘得广州马场地块（一期），创下2010年以来广州单宗地块成交总价纪录。
熊小洪指出，马场地块的出让显著提振了珠江新城板块高端改善购房信心，拉高了区域客户看房热情，进而带动整体二手看房量上行。同时，板块内业主心态走强，需求回暖，部分优质楼盘成交价格较年初略有上调，如保利心语花园、中海璟晖华庭等。
**中端改善购买力表现稳健**
在二手房持续分流客群、新房供应收缩的背景下，广州新房市场仍展现出较强韧性。中指研究院数据显示，上半年广州全市新建商品住宅共成交30902套，成交面积345.9万平方米，同比增长3.4%；网签均价为35337元/平方米，受结构性因素影响，同比上涨3.1%。
从月度走势看，1—2月受春节假期影响，推货和成交均相对平淡，供求处于低位；3月在节后购房需求集中释放及开发商借“小阳春”节点加快推盘带动下，市场成交明显回升；5月在“穗八条”政策加持下，成交更创下2025年以来单月新高。
“受去年供地缩减影响，新房供应持续收缩，上半年新增供应仅1.8万套，同比下滑30%。”李宇嘉认为，在二手房持续分流客户、新房流速放缓的背景下，叠加去年同期高基数，上半年新房成交仍能保持现有体量，实属不易。
在他看来，政策红利是重要支撑，近期AI及半导体产业链的发展也为广州带来了一批新兴购买力。同时，二手房持续活跃，低价房源交易频繁，也在一定程度上撬动了总价300万—600万元的置换需求。
从区域表现来看，据广州中原数据，上半年成交较为亮眼的区域主要为天河区和黄埔区。其中黄埔累计成交52.26万平方米，同比增长51%，一方面受益于房票客户带来的稳定去化，另一方面老黄埔、科学城板块的热门项目在3月和5月多次降价促销、清货，刺激了成交活跃度。天河区累计成交34.43万平方米，同比增长47%。此外，2月末马场地块高价成交也带动了金融城板块高端项目走热，保利玥玺湾、保利天曜等项目关注度较高，改善型项目保利辰园·湖境、越秀·阅璟台则持续吸纳天河东部置换需求。
随着市场持续修复，产品结构也在向改善倾斜。广州中原数据显示，70平方米以下刚需小户型成交占比有所走低，而110—130平方米的主力改善户型占比升至23.6%，涨幅最为显著。同时，总价500万—1000万元的中端改善房源成交占比明显上升，反映出中端改善购买力较为坚挺。
库存方面，中指研究院数据显示，截至6月末，广州全市新房库存为1423万平方米，去化周期24.7个月，较2025年底缩短1个月。
李宇嘉指出，上半年全市新房库存虽有所下降，但整体库存量和去化周期仍处于高位，核心原因在于新房流速偏弱。上半年全市新房去化率为20%，较去年同期下降2个百分点。天河、黄埔虽成交增长，但库存周期仍在走高，其中天河去化周期为18.5个月，同比延长2.7个月。
对于后续走势，李宇嘉认为，6月进入传统淡季后，带看量和成交规模同步回落，新一轮行情启动大概率要等到9月。同时，当前广州楼市K型分化格局依然明显，新房市场呈点状高热，仅个别高端盘热度突出，其余项目表现平平甚至仍在降价；二手房则以低价房源成交为主导。叠加就业和消费基本面整体偏弱，对居民入市积极性形成一定制约，后续市场修复节奏预计将延续分化态势。
