上海二手房周成交量创近5年新高

在最新“沪七条”政策的推动下，上海二手房市场展现出强劲的活跃度，楼市“小阳春”正加速落地。

根据上海中原地产的监测数据，3月9日至13日期间，上海二手房（含商业）网签成交量连续五个工作日突破800套，日均成交达到874套，市场热度稳步攀升。紧接着的3月14日（周六），单日成交冲至1472套，逼近1500套的高位，与2025年3月15日的1473套峰值基本持平，时隔一年再度点燃市场热情。

安居客监测数据同样显示，上周（3月9日至15日），上海二手房共计成交7233套，创下近五年来周度成交新高。

58安居客研究院院长张波指出，这一波成交放量可视为趋势性回暖的标志。从安居客线上用户行为来看，政策落地当周，用户主动发起微聊的对数环比激增144.7%，发起用户数增长133.7%，而留电用户数更是大幅提升251.8%，微聊留电率上升50.5%，且在3月中旬仍保持上行趋势。购房者心态已由“观望”转向“主动沟通、深度参与”。

在他看来，“沪七条”政策发挥了关键作用，通过优化限购政策，有效打通了刚需入市与改善置换的链条，推动了二手房库存去化，并形成一二手房市场联动的良性循环，为市场持续回暖提供了政策基础。

上海链家的数据也印证了这一趋势。据上海链家研究院负责人李根介绍，3月第二周，二手房成交量同比增长9%；新政实施后，日均带看量和新增客户量分别较新政前增长47%和57%，购房者信心回升，带看与成交双双活跃。

张波分析，此次成交高峰的形成主要受多重因素叠加影响：一是政策红利释放，激活市场活跃度；二是市场预期改善，购房决策周期缩短；三是节前积压需求集中释放，叠加今年春节较晚，成交高峰期相应后延至3月。

从需求结构来看，刚需依然是市场主力。上海中原地产数据显示，总价300万元以内的入门级房源成交占比在3月上半月升至72%，刚需房源去化效率持续提升。上海中原地产分析师卢文曦表示，这通常是市场启动的积极信号，按照过往规律，刚需产品先行，随后逐步传导至改善型房源，最终带动高端改善产品，整个置换链条有望逐步盘活。

价格端同样显现企稳迹象。国家统计局数据显示，2月上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%，这是自2025年5月以来连续九个月负增长后的首次环比转正。

新房市场方面，核心城区的改善型楼盘关注度较高，近郊刚需项目则明显受益于政策利好。58安居客数据显示，徐汇、静安、长宁等核心区域144平方米以上的高端改善房源承接了更多改善需求；而宝山、松江、闵行等远郊区域90平方米以下刚需房源则吸纳了大量外溢需求。

卢文曦指出，目前新房供应整体偏紧，部分热门项目仍在蓄势，成交尚未完全复刻二手房的爆发式增长，但先行指标持续向好，周末售楼处到访量持续攀升，看房热度居高不下。

以浦东联发金海雲墅项目为例，据上海链家新房浦东区域项目经理乐钦龙介绍，截至3月14日，新政后项目到访量达810组，成交18套，另有部分客户等待后续加推，项目成交周期由原来的两周缩短至一周。其中，3月14日单日来访110组，成交6套，回暖态势明显。

位于虹口的外滩瑞府项目同样迎来成交高峰。项目销售人员透露，新政客户占比约20%，上周销售额突破10亿元，热度持续走高。

张波认为，短期来看，市场将呈现量价平稳的格局。尽管市场热度明显回升，但远郊板块仍面临新房供应竞争，价格上涨主要集中在核心城区优质房源，结构性分化依然存在。长期来看，量价平稳仍是主基调，尽管近期上海二手房挂牌量持续下降，核心城区优质房源议价空间收窄，价格止跌转涨的信号有所增强，但在自住需求主导、投机需求退场的背景下，需求难以再现报复性增长，这也为未来市场的平稳运行奠定了基础。