上海新一年度个人住房房产税应税房价分界线公布

上海2026年度个人住房房产税应税价格新标准日前对外公布。根据上海市统计局发布的最新数据，2025年全市新建商品住宅成交均价为46268元/平方米。以此为基础计算，2026年本市个人住房房产税适用税率的临界价格线定为92536元/平方米。

值得关注的是，这是自2018年以来，该临界值（即92536元/平方米的分界线）首次出现回落。

上海自2011年起率先试点个人住房房产税，至今已进入第16个年头。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中的规定，房产税适用税率通常设定为0.6%。但若应税住房的市场交易价格低于上年度全市新建商品住宅平均售价的2倍（含2倍），则可按0.4%的优惠税率征收。该平均售价由市统计局每年发布确定。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，应税价格临界线实质上是判断新购住房适用0.4%低税率还是0.6%基准税率的关键分界点，其数值等于上一年度新建商品住宅均价乘以2。今年这一数值的下调，直接体现了2025年上海新建商品住宅价格走势的结构性变化。

严跃进进一步分析指出，临界点由持续上涨转向小幅下调，释放出重要信号。这意味着经历近年市场调整后，2025年新房价格结构更趋理性，高价项目的集中度与价格推升作用减弱，整体均价呈现阶段性企稳甚至结构性下行，为房产税税率适用提供了更契合当下市场实况的参考基准。

根据现行计税规则，年度个人住房房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 新购住房应税面积（以建筑面积计）× 新购住房单价 × 70% × 适用税率。

依此政策，对于具备改善型需求的家庭而言，其购房单价若低于当年临界点且属于应税范畴（如二套及以上住房），即可按0.4%优惠税率计税；若超过临界点，则适用0.6%的标准税率。

易居研究院以案例形式进行了说明：假设一个沪籍三口之家已有一套100平方米住宅，现再购入一套面积100平方米、单价9万元/平方米的改善住房。则该家庭应税面积为：（现有100平方米+新购100平方米）- 人均免税60平方米 × 3人 = 20平方米。因新购房单价9万元/平方米低于当年临界点92536元/平方米，适用0.4%优惠税率。最终年度应纳税额为：20平方米 × 90000元/平方米 × 70% × 0.4% = 5040元。

值得一提的是，今年1月，上海市财政局等三部门联合发布通知，将《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》的有效期延长至2031年1月27日。业内人士认为，这一延续性安排有助于稳定市场预期，保持政策环境的连续性和透明度。

近年来，上海在房地产相关税费方面也作出了多项适应性调整，包括取消普通与非普通住宅标准、下调契税、优化增值税与个税政策等。在个人住房房产税方面，政策同样持续细化与优化。

2025年9月，上海市财政局等发布通知，对符合条件的非本市户籍家庭购买首套房暂免征收房产税，其免税范围与沪籍家庭看齐，即家庭合计住房面积扣除人均60平方米后计算应税面积。适用对象主要包括持有居住证且符合人才引进条件的家庭，或持证满3年且在沪工作生活的购房人。

对于居住证未满3年的非沪籍购房者，则执行“先征后退”政策。即购房时先按原规定缴税，待居住证满3年且实际工作生活满条件后，可申请退还已征税额。

此外，2026年2月发布的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》新增规定，自2026年1月1日起，本市户籍家庭中成年子女新购住房，如属于其家庭唯一住房（此前与父母等共有的住房不计入），可暂免征收个人住房房产税。此举进一步释放了改善性需求和家庭住房置换空间。

严跃进认为，2026年上海房产税临界点下调，更多体现了政策与市场走势的匹配性调整。结合此前出台的多项税费优化政策，当前政策正向合力逐步显现，有助于支持市场信心修复，推动房地产市场在“小阳春”阶段实现更稳健的恢复。