作者：上海快租浏览：0发布时间：2026-02-18
2月14日，建发股份（600153.SH）披露了关于回复上交所业绩预告相关事项监管工作函的公告。公司此前预告，2025年预计实现营业收入6736亿元至6936亿元，归母净利润预计为亏损100亿元至52亿元，业绩由盈转亏，出现显著下滑。
供应链业务利润微薄，地产与家居板块合计亏损超97亿元
2025年，建发股份预计总营收在6736亿至6936亿元之间。其中，核心业务供应链运营贡献最大，预计实现收入5100亿至5300亿元；房地产业务次之，预计收入约1570亿元；家居商场运营收入最少，约为66亿元。
从利润端来看，公司预计2025年归母净利润为-100亿元至-52亿元，扣非后归母净利润为-65亿元至-33亿元。相较2024年全年及2025年前三季度，公司净利润由盈转亏，出现大幅下滑。
亏损主要来自房地产开发和家居商场运营两大板块。供应链业务虽保持盈利，预计实现归母净利润33亿至34亿元，但其净利润率仅在0.63%至0.67%之间，不足1%。而房地产开发业务预计归母净亏损为65亿至53亿元，家居商场运营业务则预计亏损67亿至44亿元。
地产业务表现分化：联发集团计提减值60亿至80亿元
建发股份的地产业务由建发房产与联发集团两家子公司分别运营，二者业绩表现差异明显。
数据显示，2024年及2025年前三季度，建发房产净利润分别为71.11亿元和25.32亿元，归母净利润分别为41.81亿元和14.50亿元，为建发股份贡献归母净利润7.8亿元和20.21亿元。预计2025年全年，建发房产净利润约为60亿元，归母净利润34亿元，为建发股份贡献约20亿元。
公告指出，建发房产2025年业绩并未出现由盈转亏的情况，全年业绩较前三季度有所提升，但相比2024年净利润减少约11.13亿元。由于建发股份对建发房产的持股比例在2025年提升了10%，其对上市公司的归母净利润贡献与2024年基本持平。
相比之下，联发集团的表现则大幅下滑。2024年及2025年前三季度，联发集团净利润分别为-16.82亿元和-10.51亿元，归母净利润为-18.25亿元和-10.40亿元，为建发股份贡献归母净利润-17.72亿元和-10.06亿元。预计2025年全年，联发集团净亏损将扩大至108亿至93亿元，归母净亏损达90亿至78亿元，为建发股份带来的归母净亏损预计为85亿至73亿元。
公告称，联发集团2025年业绩较往年出现显著变化，成为拖累房地产板块整体亏损的主因。为应对市场下行、加快资金回笼，联发集团自2024年下半年起调整销售策略，加大库存去化力度，采取“以价换量”等措施，导致部分历史项目出现售价与成本倒挂。
同时，联发集团还对可变现净值低于成本的项目计提了大额存货跌价准备。经初步测算，联发集团2025年度预计计提存货跌价准备60亿至80亿元，这也是其出现大额亏损的直接原因。
美凯龙商业模式生变，投资性房地产公允价值大幅缩水
家居商场运营板块的主要平台为子公司美凯龙。公告显示，美凯龙预计2025年实现营业收入约66亿元，归母净亏损为225亿元至150亿元，为建发股份带来的归母净亏损约为67亿元至44亿元。
亏损的主要原因在于房地产市场持续低迷，拖累家居消费需求。近两年，美凯龙的租赁及管理收入持续低位运行，租金水平较往年明显下降，市场预期和租金定价逻辑已发生根本性变化。基于此，美凯龙调整了未来租金收益预期，导致投资性房地产公允价值大幅下调。预计2025年末其投资性房地产公允价值约为695亿元至785亿元，较前期下降约126亿元至215亿元。
公告将公允价值下调归因于多方面因素：宏观环境与行业预期在2024年四季度发生“质变”；尽管2024年三季度末出台了强力房地产刺激政策，但其效果在2025年前三季度仍在观察中；2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%；行业层面，美凯龙正从传统“家居建材卖场”向“家消费”混合业态转型，但这一战略在2024年四季度被评估为长期过程；其经营底层逻辑已发生改变，租金修复路径受阻。此前基于2024年末政策效果所作的“租金将逐步修复至历史水平”的判断，已被2025年全年特别是第四季度的实际租金数据所推翻。
此外，美凯龙还对土地平整收益权、项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款及合同资产等计提了约45亿元至57亿元的资产减值准备。
