眼看孩子入学的日子越来越近，宋艺（化名）终于将酝酿已久的买房计划，从“观望”转为“行动”。前两年，她也曾多次利用空闲时间看房选房，但彼时上海楼市正处于调整下行阶段，房价走势扑朔迷离，加之孩子入学还尚有缓冲期，她始终没有下定决心。而近三个月来，上海二手房市场悄然浮现的积极变化，让这位刚需购房者不再犹豫，果断加入了买房大军。
结合自身学区需求，宋艺将购房目标精准锁定在闵行春申板块——这片区域配套成熟，教育资源相对集中，一直是刚需家庭的热门选择。太平洋房屋春申板块总监王亚立透露：“这位客户之前就断断续续看过不少房源，近期她明显察觉到市场的微妙变动。此前，该板块同户型、同地段的小户型二手房，实际成交价大多在170万至180万元区间，而最近一段时间，不少房东的心理预期明显提升，挂牌报价普遍涨到了190万至200万元。客户担心年后价格继续波动，一心想赶在春节前完成交易、敲定房源。”
为了帮宋艺实现节前安家的心愿，门店经纪人在春节前三天紧锣密鼓地为她安排了三套房源的实地看房与洽谈。第一套房源，宋艺的心理价位坚定地锁定在180万元，但房东态度强硬，坚持成交价不能低于190万元，10万元的差价让双方僵持不下，最终未能达成共识。第二套房源的房东则更为强势，坚持“价格达不到预期绝不面谈签字”，根本没有协商的余地。眼看着春节假期日益临近，担心节后市场出现新的变化，宋艺当即调整思路，转向第三套房源全力推进谈判。
据悉，这套房源业主最初挂牌价为200万元，经过初步沟通，底线是190万元成交。双方展开了长达3个多小时的拉锯式谈判，反复协商价格细节，最终宋艺选择在自己180万元的心理预期基础上让步5万元，以185万元的价格成功成交。“客户之所以愿意加价，核心就是想赶在春节前把房子定下来，避免节后续盘出现变数。”王亚立补充道。
宋艺的购房经历，并非个例，而是当下上海二手房市场“暖冬行情”的生动缩影。春节来临前夕，多组权威数据同步印证了上海二手房市场的积极转变，市场企稳回暖的信号愈发清晰。
根据上海房产交易中心官网“网上房地产”公布的数据显示，2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交量达到22834套，这已经是上海二手房成交量连续第三个月突破2.2万套大关。从同比数据来看，这一成交量更是创下了近5年同期的最高纪录，同比增幅显著，市场交易活跃度远超预期[1][4]。与此同时，上海全市二手房库存量已连续9个月下降，截至1月底同比下降约20%，市场消化速度持续超过新增挂牌速度，供需关系正逐步趋于平衡[1]。
上海链家研究院负责人李根表示，1月份上海二手房市场的“企稳”信号十分突出。从上海链家监测的数据来看，二手房成交价也出现了明显的“止跌”迹象，市场交易不再依赖单纯的“以价换量”，逐步向“量价趋稳”的良性态势过渡，买卖双方的博弈逐渐趋于理性。
国家统计局发布的最新数据也进一步佐证了这一趋势：今年1月，全国一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，但降幅较上月收窄了0.4个百分点；其中，上海二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较前一个月收窄0.2个百分点，并且自2025年11月以来，上海二手住宅价格的环比降幅就持续收窄，价格企稳的态势愈发明显。
以闵行春申板块为例，一线经纪人向记者表示，目前市场最直观的变化就是房源库存显著减少，但成交量始终保持稳定，该板块每周二手房成交量稳定在16至22套之间，交易活跃度较此前明显提升。“我们板块的购房客群主要以学区刚需和置换改善为主，其中学区需求多集中在挂户口的小户型，总价大多在200万至300万元；改善自住需求的主力价格段则在500万至700万元。”王亚立介绍道。在她看来，虽然目前房东跳价成交的现象并不普遍，但随着市场逐步回稳，房东的心态已经发生了明显转变，“很多房东现在要是谈不拢价格，就选择暂时不卖，打算等春节后看看市场走势再做决定。”
太平洋房屋徐汇田林板块一门店店长也有着同样的感受。“临近春节，前来看房的诚意客户明显增多，尤其是从1月底开始，不少客户会主动询问我们的放假时间，担心假期影响看房和交易进度。还有一部分买家担心年后房价上涨，看房和出手都比以往更加积极主动。”
门店的实际业务数据也能印证市场的暖意：据该店长透露，去年12月，门店累计带看64组客户，仅成交2单；而今年1月，虽然带看量减少至54组，但成交量却提升至6单。“越临近年关，带看量中的‘水分’就越少，能在这个时候出来看房的，大多是有真实购房需求的诚意客户，成交转化率自然就上去了。我们对年后‘金三银四’的市场表现，也抱有很高的期待。”
有沪上资深房产经纪人表示，当前上海二手房市场的价格分化态势较为明显，呈现出“优质房源抢手、瑕疵房源难去化”的格局。其中，屋况良好、性价比突出的房源，去化速度相对较快；而位置优越、楼层佳、装修精良的优质房源，房东议价空间很小，价格相对坚挺，不太容易谈价；反观那些存在明显缺陷的房源，房东大多抱着“只求一卖”的心态，降价空间相对较大，以此吸引购房者。
秦先生近期的看房经历，也深刻体会到了优质房源的抢手程度。据他介绍，自己陆陆续续看房已有小半年时间，真正开始密集看房是从去年11月底，几乎每个周末都会抽出时间，奔波在各个小区之间。为了兼顾通勤便利，他将购房范围锁定在上海7号线、15号线沿线小区，重点关注了普陀、宝山等中环附近的板块。
春节前的一个周末，秦先生和女友一同看中了两套带车位、性价比颇高的房源，令他意外的是，其中一套小户型房源，在他们看完房后的两天内，就被其他诚意客户抢先定下成交。“没想到优质房源这么抢手，稍微犹豫一下就没了。”秦先生感慨道。不过他也表示，此前看过的一些心仪房源仍在挂牌，接下来会继续对比筛选，争取找到更符合自身需求、价格也合适的房源。
上海中原地产的数据同样显示，今年1月，上海二手房市场成功走出“暖冬行情”。从“网上房地产”每日网签数据来看，工作日二手房日均网签量稳定在500套以上，双休日单日网签量更是均能超过1000套，交易热度持续在线[4][5]。与此同时，1月上海二手住宅成交以刚需为主，总价300万以内的刚需房源占比达到68.92%，始终处于高位运行，典型的老旧小区如曹杨二村、曹杨三村等，交易尤为活跃。
上海中原地产分析师卢文曦指出，近两个月来，二手房市场中房东降价“砸盘”的案例已经极为少见。房东的市场预期正在逐步转变，议价空间进一步收窄，部分交易热门区域甚至出现了个别跳价成交的案例；与此同时，低总价刚需房源的成交周期也出现了明显缩短的迹象，市场交易效率持续提升。
上海链家的数据也显示，当前二手房市场的成交信心正在逐步修复，超过八成的客户能在90天内完成成交（此处指链家系统内首次录入客户信息至最终成交），市场整体的观望情绪正在不断减弱，买卖双方的决策效率都有所提升。
卢文曦进一步分析表示，自2025年11月以来，上海楼市成交量已经连续3个月保持在2万套以上的活跃水平，“暖冬行情”正式确立。这一良好态势的出现，是多方因素共同推动的结果：一方面，上海城市旧改力度持续加大，不断释放出改善型和刚需型购房需求，带动更多购房者入市；另一方面，政策层面持续释放暖意，比如支持居民换购住房的个人所得税退税政策，已明确延续至2027年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人给予退税优惠，有效打通了置换链条[2][4][5]；此外，今年2月，上海浦东新区、静安区、徐汇区已正式启动试点，收购区域内的老公房等存量住房用于保障性租赁住房，进一步消化存量库存、稳定市场预期，这些举措都为市场交易的稳定提供了有力支撑。业内人士估算，三个试点区符合收购条件的二手房合计占比超50%，若收购资金到位，将对老旧小户型库存消化产生重要推动作用。
对于后续上海二手房市场的走势，上海链家研究院负责人李根作出预判：2026年上海楼市将呈现“量稳价稳、结构性回暖”的春季行情，政策托底、置换需求集中释放与库存去化，将共同支撑市场平稳运行；目前淡季不淡的开局，已经为年后的“小阳春”行情做好了预热[4]。整体来看，市场将以刚需和改善需求为主导，核心板块的优质房源议价空间将进一步收窄、价格趋于企稳，远郊板块虽无普涨基础，但下跌空间已基本封闭，成交量有望继续维持高位，市场将逐步转向理性修复阶段。
也有业内人士补充表示，当前上海二手房市场正处于逐步修复的过程中，预计年后房源挂牌量将会有所增加。在房源供应较为充足的背景下，市场短期内仍将以平稳运行为主，不会出现大幅波动，买卖双方仍有充足的博弈和选择空间。
