2026年土地市场报告解读

2月16日，克而瑞地产研究中心发布专项报告，对2026年国内土地市场走势作出全面预判。报告指出，随着房地产行业长期供求关系实现动态均衡，叠加闲置存量用地回购后重新入市的带动作用，以及城市更新工程对土地资源价值的提升，未来土地市场有望浮现更多企稳回升的积极信号，行业发展韧性将进一步凸显。

从房企层面分析，投资策略仍将保持审慎基调。当前房地产行业整体风险防控意识持续强化，对优质投资标的需求也不断提升，在此背景下，优质土地项目将进一步向资金实力雄厚、运营能力扎实的头部企业聚拢，行业资源整合态势将愈发明显。

报告预测，2026年全国土地成交规模将进一步趋于平稳，加之部分收储住宅用地逐步入市流通，土地市场的整体表现有望优于新房市场，呈现出更为稳健的运行格局。这一判断也与当前存量土地盘活、供地精细化管控的行业趋势相契合，截至2025年末，全国拟用专项债券收储的闲置土地已超5500宗，为2026年土地市场平稳运行奠定基础。

分城市能级来看，各层级城市土地成交规模均呈现持续收窄的态势，不同能级城市调整节奏存在明显差异。

一线城市土地成交面积平均下滑28%，其中广州降幅最为显著，达到38%，北京、上海则分别下降20%和37%。尽管2025年一线城市推出了大量优质住宅用地，多次刷新各区域地价峰值，且新房市场表现显著优于多数二三线城市，但从土地供应规模来看，一线城市始终坚持严控新增土地投放，着力维持库存规模的健康稳定，凸显了核心城市供地的精细化导向。

二线城市方面，全年土地成交面积平均降幅大幅收窄至2%，这一变化主要得益于前期二线城市已经历了幅度更大的市场调整，当前正逐步进入企稳调整阶段，市场供需趋于缓和。

三、四线城市土地成交建面同比下降13%，相较于上年，降幅同样有所收窄。不过需要注意的是，那些供地规模位居前列的三四线城市，仍在主动优化供地节奏，合理控制供地总量，避免库存积压风险。

与土地成交面积相比，成交金额的降幅收窄更为明显。数据显示，2025年全国土地总成交金额达2.8万亿元，较上年同期下降11%，但这一降幅较上年减少了10个百分点，降幅收缩态势显著。

克而瑞报告分析认为，这一积极变化主要源于两方面因素：一方面，一二线城市土地成交占比稳步提升，核心城市的土地价值支撑作用凸显，北上杭等核心城市2025年土地出让收入均超千亿元，进一步拉高了全国土地成交金额整体水平；另一方面，更为关键的是，2025年各地重点出让了一批优质住宅用地，直接带动平均地价水平攀升，此类优质地块普遍具备良好的利润空间，也推动行业投资环境持续改善。

市场热度方面，2025年土地交易虽持续处于缩量态势，但优质高单价地块的成交占比稳步上升，其中部分确定性较强的低密新规类住宅用地，以及定向回购的保障房用地，均实现了高溢价出让，成为市场热度的重要支撑。

具体来看，2025年招拍挂土地平均溢价率达5.3%，较2024年提升1.1个百分点，创下近四年以来的年度新高。不过相较于2021年以前的市场水平，2025年的平均溢价率仍有较大差距，整体而言，能够实现溢价成交的地块依然属于少数，市场分化格局明显。

从成交数据来看，2025年以来成交的招拍挂地块中，溢价率高于1%的地块仅占17%；若按照传统高热地块标准——成交总价超5亿元且溢价率不低于15%来筛选，按成交幅数统计，2025年全年此类高热地块仅占0.8%左右。值得关注的是，这些高热地块中有一半来自杭州、上海、成都三座城市，这也从侧面印证了2025年这三座城市房地产市场的优异表现，核心城市核心板块的土地吸引力持续凸显。

对于2026年土地市场的进一步展望，报告结合此前中央经济工作会议及住建部会议的定调指出，未来行业将持续践行“控增量、去库存、优供给”的核心原则，有序推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，同时统筹推进房地产、地方政府债务等领域风险的有序化解。

作为房地产行业的上游核心环节，土地市场的调控将更加精准，各地主管部门将进一步审慎确定2026年土地供应规模与节奏，在兼顾行业供求总体平衡的基础上，避免部分板块出现短期新增项目过于集中、竞品竞争激烈的问题，同时市场化出让地块的比例也有望进一步提高，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用。

报告强调，经过持续的市场调整与政策修复，2026年房地产市场已具备止跌回稳的内生基础，但房企投资意愿短期内难以全面回升。整体来看，房企投资仍将维持低位运行，“谨慎布局、聚焦核心”将成为行业投资主旋律。与此同时，土地供应端的精细化管控将持续推进，优质地块供给相对有限，将导致房企可选投资标的进一步收缩，进而加剧区域市场分化态势。

城市布局方面，房企投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是那些基本面扎实、人口持续流入、住房需求有坚实支撑的城市及板块。过去房企追求全国化扩张的发展模式已不再适应行业新形势，未来房企将更倾向于深耕已有优势区域或核心城市群，聚焦核心市场实现高质量发展。

企业结构层面，央国企与城投平台仍将是土地市场的中坚力量，凭借资金优势与融资便利性，这类企业将持续补充优质土地储备，其中头部央国企有望在市场低迷期逆势布局，进一步巩固自身长期竞争力。与之相对，多数民营房企及中小规模房企仍将保持观望态度，受现金流压力及销售回款不确定性影响，其投资拿地力度短期内难以出现明显改善，2026年1月百强房企拿地总额同比下降52.1%，也印证了房企整体拿地的谨慎态度。

值得重点关注的是，2026年或将成为房企资产负债表修复的关键一年。随着商办地产REITS的全面推进，将有效帮助稳健运营的房企改善资金状况、缓解债务压力，进而提升其投资拿地能力。2026年1月末，8单总计估值321亿元的商业不动产REITs集中发行挂网，也标志着REITs市场扩容步伐加快，将为房企资产负债表修复提供重要支撑，助力行业逐步实现健康发展。