作者：上海快租浏览：0发布时间：2026-01-29
去年12月，北京市住房城乡建设委联合另外3部门出台楼市优化新政，从放宽非京籍购房门槛、支持多孩家庭额外购房等多个维度发力，旨在激活市场活力。如今该新政已正式实施满一个月，来自多家机构的监测数据显示，北京房地产市场已呈现出积极向好的变化——中介平台二手房交易量涨幅超三成，核心区域优质新房来访转化率也有所提升，但与此同时，不同区域、不同项目之间的市场分化现象依然突出。
回溯新政细节，2025年12月24日，北京市住建委等4部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，此次政策优化涵盖五大核心方向，包括降低非京籍家庭社保缴纳年限要求、允许多孩家庭额外购买一套住房、统一首套与二套商业贷款利率标准、下调公积金贷款首付比例，以及优化房地产领域营商环境，全方位降低购房门槛、减轻购房成本。
新政落地后的市场反馈，从二手房市场的表现中可见一斑。北京链家研究院的监测数据显示，新政实施满月以来（2025年12月24日至2026年1月25日），链家平台二手房交易量较新政出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33%；伴随交易量提升，市场活跃度也同步升温，期间新增客源量、带看量分别同比增长14%、18%，购房者入市积极性明显提高。
新房市场同样呈现企稳回升的迹象。中指研究院的数据显示，新政落地一个月内（2025年12月25日至2026年1月24日），北京新建商品住宅日均网签量达96套，较新政落地前（2025年12月1日至24日）的日均网签量增长4.3%。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，随着春节前房企加大促销力度，叠加新政效应持续释放，短期内北京新房市场活跃度有望保持稳定。
对于此次市场转暖的原因，北京链家研究院分析指出，主要源于三方面因素的叠加作用。其一，政策密集出台带动市场预期改善，市场景气指数（房源中调涨比例）稳步提升，直观反映出市场对楼市的信心正在恢复；其二，新政的长效属性决定其作用将逐步释放，同时也加速了原有看房、谈判客户的交易进程，形成短期集中签约效应；其三，季节规律的影响，一季度本身就是楼市自然回暖的阶段，加之本年度春节时间偏晚，使得原本集中在春节后的交易高峰提前显现。
从二手房交易结构来看，刚需类客户已成为当前市场的绝对主力。受年末奖金发放、各类购房证件办理周期等因素影响，一季度向来是刚需群体入市的活跃期。北京链家研究院监测发现，目前北京二手房市场交易主要集中在入门级住房，尤其是平原多点地区及城市副中心范围内的两居室，这类房源的市场热度受季节性因素影响显著提升。结合以往市场经验，春节假期过后，交易热度仍将集中在该类区域及户型，进入二季度后，改善型住房、中心城区房源的交易热度才会逐步提升。
需要注意的是，尽管新政带动市场整体回暖，但区域与项目间的分化格局并未改变。曹晶晶表示，当前北京楼市呈现明显的结构性分化特征：核心区域的优质新房项目受新政利好带动显著，来访转化率大幅提升；而五环外郊区以及核心区内非核心板块的项目，市场表现则相对平淡，仅有少数性价比突出、产品力较强的项目实现较好的去化效果。此外，近期北京二手住宅挂牌量有所回落，这一现象在一定程度上表明，业主市场预期逐步趋于稳定，北京楼市已出现初步筑底信号。
一线中介的感受也印证了市场的整体态势。北京链家皂君庙一店商圈经理王剑辉介绍，新政实施一个月以来，门店已完成8单交易。目前业主端心态整体平稳，但仍有部分业主存在观望情绪，计划等到春节后3月份再根据市场情况调整挂牌策略；而客户端受政策利好影响，看房积极性明显提高。他以门店近期成交的李女士为例，李女士属于二套贷款购房，新政统一首二套商贷利率的规定，让她申请30年期贷款节省了可观的利息支出，也直接推动了她下定决心完成购房交易。
北京链家南礼士路地铁店商圈经理武永青在接受媒体采访时则表示，当前北京楼市整体仍偏向买方市场，但与此前相比，买家的议价空间已有所缩小，买卖双方心态都更加理性，市场整体处于平稳运行状态。
从2025年全年市场表现来看，二手房已成为北京楼市的绝对主导力量。中指研究院数据显示，2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量的比重高达81%，交易结构呈现出鲜明的刚需及刚改特征。具体来看，2025年北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37%，较上一年提升5个百分点；总价500万元以下的二手住宅成交占比接近七成，且主要集中在五环外区域。
曹晶晶进一步指出，当前北京新房与二手房市场在产品、价格层面的分化日益显著。新房市场产品品质持续升级，套均总价不断走高，主要面向改善型购房群体；而二手房市场则呈现总价下沉趋势，更贴合刚需群体的购房需求。这种分化现象，客观上提高了“卖旧买新”置换路径的资金门槛，也成为制约市场进一步复苏的因素之一。
展望后续市场走势，中指研究院认为，相较于多数二三线城市已大幅放宽楼市限制，北京、上海、深圳等一线城市在购房资格、购房补助、信贷支持等方面仍有进一步优化调整的空间。预计后续北京房地产政策环境将持续保持宽松，不断挖掘潜在购房需求。从市场层面来看，新政已对楼市活跃度形成有效支撑，但整体市场仍处于温和修复通道。短期内，北京楼市面临的结构性库存压力尚未完全缓解，但在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等多重因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善。预计未来一段时间，北京新房与二手房市场将延续缓慢修复态势，区域与项目间的分化格局仍将持续。
