2025年全国房地产市场概况及万通发展业绩预亏解读

1月19日，国家统计局与北京万通新发展集团股份有限公司（下称“万通发展”，证券代码：600246.SH）同步对外披露重要信息——前者发布2025年全国房地产市场基本数据，显示全年行业各项指标仍处于深度调整周期；后者则披露年度业绩预告，明确2025年归母净利润将出现5至7.5亿元的亏损，其业绩变动与行业整体调整态势形成呼应。

国家统计局数据显示，2025年全国房地产市场呈现全面收缩态势。销售端来看，全年新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下滑8.7%；其中住宅销售面积73299万平方米，同比降幅扩大至9.2%。销售额方面，全国新建商品房累计实现销售额83937亿元，同比下降12.6%，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0%，销售额降幅显著高于销售面积降幅，反映出市场成交均价仍存在下行压力。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，当前住房市场已正式步入存量时代，二手房成交占比持续攀升，在各大中城市，刚需群体大多通过购置二手房解决居住需求，新房市场则逐步转向服务改善性购房群体，房企正通过打造“好房子”产品，构建差异化竞争优势。中指数据印证了这一趋势：2025年30城住宅成交套数与上年基本持平，但二手房成交占比提升至65%左右，较2024年提高约4个百分点，北京、上海、广州、深圳等核心城市的二手房成交占比均突破六成。

业内人士表示，销售端的持续收缩已逐步传导至供应端，一方面表现为房屋新开工面积大幅下滑，另一方面待售面积增幅持续收窄，市场库存呈现逐步去化态势。国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，按可比口径计算同比下降17.2%；其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3%，投资收缩幅度进一步扩大。

从施工、新开工及竣工三大核心指标来看，2025年全国房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%；房屋新开工面积58770万平方米，同比大幅下降20.4%，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%；房屋竣工面积60348万平方米，同比下降18.1%，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%，三大指标均呈现两位数下滑，行业供给端收缩态势明显。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这一态势既是2024年确立的“控制增量、盘活存量、优化质量”行业发展导向的必然结果，本质上是从源头压缩无效供给，通过“好房子”供给侧结构性改革牵引住房需求升级。曹晶晶进一步补充，在市场深度调整阶段，房企普遍采取审慎经营策略，投资布局持续向高能级城市聚焦；而新开工面积的修复，首要前提是市场销售端实现企稳。2025年受新房销售持续回落、过去两年土地成交大幅缩量等因素影响，全国房屋新开工面积延续下行态势，当前市场仍处于深度“去库存”阶段。中指数据显示，2025年全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降12.4%，土地市场低迷态势未得到明显改善。

库存方面，截至2025年末，全国商品房待售面积达76632万平方米，比上年末增长1.6%，但较2025年11月末回落1.0个百分点，库存去化节奏有所加快；其中住宅待售面积同比增长2.8%，仍是库存去化的核心重点。资金端来看，2025年房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%，资金压力持续加大。分资金来源看，国内贷款14094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.2%；定金及预收款28089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%，各类资金来源均呈现同比下滑态势。

展望2026年，中指研究院报告指出，明年房地产政策将进入以稳定市场预期、缩短行业调整周期为核心目标的新阶段，政策发力将围绕激活住房需求与优化市场供给两大方向展开。激活需求层面，一方面北上深等核心城市的房地产限制性政策仍有进一步优化空间，另一方面预计将持续通过下调房贷利率、减免交易税费等方式，降低购房者置业成本。优化供给层面，结合“十五五”规划建议中“投资于人”的导向，未来有望加大住房租金补贴、购房补贴等“补人头”类住房保障力度，同时持续加大存量商品房、闲置土地的收储力度，加速改善市场供求失衡格局。

市场层面，中指研究院认为，政策加力落地、宏观经济基本面好转以及居民就业和收入预期改善，是住房需求修复的三大核心支撑。政策靠前发力有助于推动住房需求加快释放，但当前市场整体仍处于“去库存”关键期；受近年新开工、土地成交面积大幅缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场仍以消化存量未售项目为主，供求两端的全面修复仍需一定时间。曹晶晶进一步表示，若拉长时间维度，本轮房地产行业调整自2021年下半年启动以来，已持续约四年半；2025年新房销售面积较2021年峰值收缩近五成，当前市场规模已逐步接近“十五五”期间住房需求的合理中枢。随着库存持续消化、政策协同发力及社会预期逐步修复，房地产市场有望在“十五五”中后期完成筑底，步入规模稳定、结构优化、品质驱动的高质量发展阶段。

同日披露业绩预告的万通发展，其业绩亏损态势与行业调整背景密切相关。公告显示，公司预计2025年归属于上市公司股东的净利润亏损区间为5亿元至7.5亿元（对应金额-75000万元至-50000万元），扣除非经常性损益后的归母净利润亏损幅度更大，为6亿元至8.5亿元（对应金额-85000万元至-60000万元），相较于上年同期-4.57亿元的归母净利润，亏损规模进一步扩大。

对于业绩预亏的核心原因，万通发展在公告中作出详细阐释。报告期内，公司严格按照既定转型战略推进布局，依托其子公司北京数渡信息科技有限公司（下称“数渡科技”），正式涉足以PCIe5.0/6.0交换芯片（switch芯片）为核心的先进数字芯片领域，标志着公司向数字科技转型迈出关键一步。在此过程中，公司持续推进传统房地产业务的战略性收缩，通过清盘处置部分区域存量房产、回笼资金，为转型发展储备充足现金流，此举也导致公司存货减值损失大幅增加。

此外，受宏观经济波动、行业政策调整等多重不利因素影响，公司旗下租赁业务营收呈现明显下滑态势，进一步加剧了经营业绩的亏损压力。另一个重要影响因素是，公司参股的个别地产业务联营企业，受宏观经济下行及其他股东方相关情况的波及，资金偿付能力出现恶化，经营业绩未达预期。对此，万通发展将严格按照会计准则相关要求，对该部分股权投资采用权益法核算，并对相关应收款项开展减值测试，预计将计提相应减值准备，具体计提金额将以后续估值报告及审计报告的最终结果为准。

公开信息显示，2025年9月，万通发展通过增资与股权转让相结合的方式，合计投入8.54亿元资金，成功受让数渡科技62.9801%的股权，正式成为该公司控股股东。据悉，数渡科技的核心业务聚焦于高速互连芯片的设计与研发，同时提供ASIC芯片定制设计服务，核心产品为PCIe高速交换芯片——该芯片作为实现设备拓展及高速数据传输的核心硬件，广泛应用于服务器、AI计算、存储等多个领域，目前已成功研发出支持PCIe5.0协议的产品，且已进入客户导入阶段，可实现对主流进口产品的兼容替代，填补了国内相关领域市场空白。

回溯此次收购节点，万通发展曾明确表示，公司早在多年前便已启动传统房地产业务的战略性收缩，同时持续探索向通信与数字科技领域转型的发展路径。此次完成对数渡科技的控股收购后，上市公司成功切入增长潜力强劲、行业准入门槛高、发展前景明确的集成电路与AI基础设施产业，标志着公司向通信与数字科技转型的既定战略全面落地，为后续长期可持续发展奠定了坚实基础。

股价表现方面，据大智慧VIP提供的数据显示，截至1月19日收盘，万通发展股价报收于12.74元/股，当日上涨1.11%，在业绩预亏公告披露的背景下实现小幅走高，表现出一定的市场韧性。值得注意的是，该股当日盘中曾出现快速反弹，5分钟内涨幅一度突破2%，最高触及13.04元/股，全天成交额达9.55亿元，换手率为3.95%，市场交投活跃度较高。