住建部：城市政府用足用好房地产调控自主权

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议于北京顺利召开。此次会议全面梳理2025年工作成效，系统回顾“十四五”期间住房城乡建设领域的发展成果，同时对“十五五”时期及2026年的重点工作进行了统筹规划与部署。

行业专家分析称，相较于上一年度的全国住建工作会议，本次会议特别聚焦“十五五”时期重点任务的部署，明确提出“‘十五五’时期是住房城乡建设事业转型发展的关键阶段”，并强调要“在提升民生福祉、稳固宏观经济运行、推进绿色低碳发展、传承历史文脉、强化城市安全韧性、扩大高水平对外开放等领域发挥更重要作用”。这一表述充分表明，房地产行业在未来五年的宏观经济格局中仍将占据重要地位，继续发挥关键支撑作用。

关于2026年全国住房城乡建设工作的总体方向，会议明确了四个“坚持”与三个“更好统筹”的核心要求，着重强调要秉持因地制宜、分类施策的原则，统筹兼顾实物投资与民生投入、民生改善与经济增长、风险防控与转型发展三大关系。与此同时，会议提出要大力推进城市更新行动，着力提升城市治理效能，推动房地产行业高质量发展，加速建筑业转型升级，全面推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设，全力打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

城市更新跻身2026年首要工作任务

会议指出，2026年将重点推进四大领域工作，其中“高质量开展城市更新”被置于首要任务的核心位置。

会议明确，推进现代化人民城市建设的核心举措包括：高质量推进城市更新工作，编制并实施“十五五”城市更新专项规划，扎实开展城市体检与更新试点工作，落地一批民生保障、产业发展、安全防护类重点工程。以精细化“绣花”理念推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园打造、绿地开放共享、“温暖工程”实施及城市小微公共空间提质改造，全面提升无障碍与适老化环境品质。此外，还将高质量推进“两重”“两新”项目建设，持续推进地下管网改造与综合管廊建设，常态化开展城市燃气管道老化更新改造工作，力争完成各类燃气管道改造3万公里的目标。

中指研究院相关负责人表示，本次会议提出的“大力实施城市更新”与去年的表述保持一致，“高质量开展城市更新”的定位也与中央城市工作会议精神相契合。值得关注的是，城市更新的工作定位从去年的第二位跃升为2026年的首要任务，成为住建部门年度工作的核心抓手。作为稳定投资、扩大内需的重要载体，城市更新领域预计在2026年将迎来更多政策扶持，同时也将涌现出一批可复制、可推广的优秀实践案例。政策层面，住建部门将重点推进专项规划编制、城市体检与试点示范等工作，金融监管、自然资源等相关部门有望同步出台配套的金融、土地支持政策，例如提供长期低成本资金、优化用地审批流程等灵活举措。

聚焦稳定房地产市场，政策转向长效机制建设

相较于去年“持续发力推动房地产市场止跌回稳”的表述，本次会议将“着力稳定房地产市场”作为核心目标之一，且工作定位从去年的首位调整为第二位。

中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强解读认为，2024年提出的“持续用力推动止跌回稳”，核心目标是应对市场下行压力，政策重心集中在需求端托底，以“救市”为主要导向，政策手段多集中于下调利率、降低首付比例、放宽限购限制等。而2025年提出的“着力稳定房地产市场”，标志着房地产政策正式进入长效机制建设阶段，政策目标从“遏制下跌”转向“巩固稳定态势”，政策策略也从单点刺激升级为供需双侧协同治理，充分体现了“系统性稳市”的治理思路。

在王业强看来，2026年“稳定房地产市场”的核心举措将聚焦六大关键领域，包括严控增量供给、加快库存去化、优化产品供给、深化公积金制度改革、高质量推进城市更新以及构建新型金融支持体系。

具体而言，严控增量供给将通过优化供地结构、提升土地资源配置效率实现，2026年将全面落实“以人定房、以房定地”机制，严格控制新增住宅用地供应规模，从源头上避免供给过剩问题。库存去化方面，将以存量收购为主要渠道，推动“商品房向保障房”的转化工作，鼓励地方政府、国有企业收购存量商品房，改造转化为保障性住房、人才公寓、长租住房等，探索“以购代建、以租代售”的新型去化路径。

产品供给优化领域，将全面推行“好房子”建设标准，引导行业实现品质升级。有序推进符合绿色、智能、适老化、全生命周期安全要求的“好房子”建设，推动开发企业从“单纯造房”向“营造美好生活”转型。公积金制度改革将实现从“住房专用”向“民生综合账户”的延伸，推动公积金使用场景与“好房子”建设、城市更新项目深度融合，形成“制度激励—需求释放”的良性闭环。此外，城市更新将进一步升级为“内需主导”的核心引擎，金融支持将精准聚焦合规运营、优质资质、民生导向的重点项目，避免资金分散投放。

2026年需求端政策优化空间可期

值得关注的是，本次会议明确提出，城市政府要充分运用房地产调控自主权，根据市场变化适时调整优化调控政策，支持居民刚性和改善性住房需求，保障房地产市场平稳运行。

中指研究院相关负责人指出，会议中“用足用好”“适时调整优化”“支持”等表述，表明2026年房地产需求端支持政策仍有较大优化空间和发力预期。预计后续将有更多地方政府结合本地实际出台具体落实举措，例如清理不合理的限制性调控措施、加大购房补贴力度、提升公积金贷款额度与使用效率等。

王业强进一步分析认为，城市政府的房地产调控自主权正从“灵活调整”向“系统设计”转变。他预测，现房贷款激励政策将实现全面制度化，2026年“现房贷款额度上浮”将从地方试点推广为全国性政策工具，倒逼开发企业从“预售制”向“现售制”转型，有效降低项目烂尾风险，增强购房者市场信心。同时，城市更新领域将试点“以租代拆”模式，针对低效工业厂房、老旧商办楼宇等存量资产，允许改造为保障性租赁住房或长租公寓；改造后资产产权保持不变，但租金收益权可通过证券化方式实现融资，例如发行不动产投资信托基金（REITs）等。

统筹风险防控与转型发展，加速房企债务风险出清

本次会议持续强调“统筹推进风险防控与行业转型发展”，并明确提出“坚持市场化、法治化原则，积极防范化解房地产企业债务风险”。

据中指研究院监测数据显示，截至目前，已有21家出险房地产企业的债务重组、重整方案获得批准或完成实施，累计化债规模约1.2万亿元。这一系列举措有效缓解了相关企业短期公开债务的偿还压力，为其他有息债务的展期协商创造了有利条件。业内普遍认为，出险房企债务重组与重整工作的推进，将加速房地产行业整体风险的出清进程，2026年有望成为房地产企业风险出清的关键年份。

此外，近期中央财办相关负责人在接受媒体采访时明确表示，将“支持房地产企业加快从以新房销售为主的模式，向持有物业运营、提供高品质多样化居住服务的方向转型”，清晰指明了房地产企业向“开发建设+物业持有+高品质服务”多元化模式转型的发展路径。

58安居客研究院院长张波认为，房地产企业从传统“高周转”模式向高质量发展转型，关键需把握三条核心路径：一是依托“联动机制”实现资金稳健运营，有效降低杠杆水平，拓宽多元化融资渠道；二是聚焦“好房子”建设核心目标，打造符合本地化需求的安全、舒适、绿色、智慧型产品；三是从单纯的房屋建造者向全周期生活服务商转型，强化物业服务与社区运营能力。优质的社区服务不仅能提升居民生活品质，还能增强项目的价格支撑力。从58安居客线上监测数据来看，具有良好市场口碑的项目，其二手房价相较于周边同类项目通常存在10%-15%的溢价，且持续保持较高的找房热度。

会议同时指出，“十五五”时期推动房地产行业高质量发展，需准确把握房地产市场供求关系的重大变化，充分认识到我国新型城镇化进程仍在持续推进，城市存量资产优化调整具备广阔空间，人民群众对“好房子”的需求形成新的市场期待，房地产行业仍具有较大发展潜力。

业内人士分析认为，未来城镇化进程带来的住房需求、城市存量资产优化调整产生的改造需求，均为房地产行业发展提供了广阔空间。根据中指研究院测算数据，“十五五”时期全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米，随着各项支持政策的持续落地见效，房地产市场的发展潜力有望得到进一步激活。