11月楼市二手房市场显著回温 一线城市成交创新高

11月全国楼市相关数据正式发布，多地二手房市场呈现明显回暖态势。其中，一线城市表现尤为突出，四城二手房成交套数创下5月以来的阶段性新高，环比涨幅达到20%。业内人士预判，当前房地产市场预期正加速从“以价换量”的调整阶段，向“量价趋稳”的平衡状态过渡。

11月多地二手房成交量环比攀升 市场活力凸显

11月，全国多个城市的二手房市场迎来显著回暖。克而瑞地产研究数据显示，其追踪的30个重点城市二手房成交面积约为1704万平方米，环比增长14%；今年前11个月累计成交面积同比实现3%的正向增长，市场复苏势头初显。在核心城市中，一线城市表现亮眼，四城合计成交规模达402万平方米，环比增幅10%。

易居研究院的监测数据进一步印证了回暖趋势：11月一线城市二手住宅成交套数突破4.9万套，创下近7个月（自今年5月以来）的最高纪录，环比上涨20%，甚至超越了传统销售旺季9月的成交水平。

从具体城市来看，上海11月二手房（含商业类房产）网签成交22943套，环比涨幅约24%。安居客上海区域监测数据显示，该月成交量位居年内第三高位，仅次于“金三银四”传统旺季，刷新近7个月成交峰值。北京楼市同样呈现“翘尾”态势，当月二手住宅成交总套数达14446套，环比涨幅接近20%；广州（统计周期为10月26日至11月25日）二手住宅网签套数和成交面积环比分别增长22.89%、23.07%，增长势头稳健。深圳11月二手房成交量为5762套，已连续9个月维持在5000套以上的水平，市场活跃度稳步提升。

二线城市二手房市场同样表现积极。克而瑞数据显示，其监测的20个二线城市二手房成交规模达1113万平方米，环比增长13%。其中，成都单月成交174万平方米，在二线城市中遥遥领先；武汉单月成交量同比、环比分别增长12%、31%，延续了此前的放量态势；长沙、南宁等城市也出现明显的成交量放大迹象。三四线城市则实现止跌回升，机构监测的6个三四线城市成交规模为189万平方米，环比增长37%、同比增长3%，常州、烟台、扬州等城市更是实现同比、环比双双增长。

核心城市刚需与高端置业需求同步升温 成交结构分化明显

从成交结构来看，重点城市二手房市场仍以刚需为主导，同时核心区域的高端置业需求保持坚挺，呈现“两极活跃”的特征。

58安居客研究院院长张波指出，11月上海楼市结构性分化趋势进一步加剧，区域市场热度差异及供需变化更为显著。从安居客线上数据来看，黄浦、徐汇、静安等核心城区的找房热度与房价同步攀升：黄浦区11月新房找房热度达69.6，位居全市首位，中介抢房指数也名列前茅，反映出核心区域高端置业需求的坚挺；徐汇区新房找房热度为61.6，其中徐汇滨江板块热度居前，110平方米以上的改善型户型在一、二手房成交中的占比进一步提升。而闵行、青浦、嘉定等近郊区域则呈现热度分化格局，产业集聚板块更具抗跌性：闵行区依托大虹桥的辐射效应，新房找房热度达66.7，位居近郊首位，同时高性价比房源的去化速度有所加快。

上海链家研究院负责人李根表示，上海楼市新政实施后，300万以下总价段的二手房成交占比持续上升，11月该价格段成交占比高达60%，实现连续三个月增长；500万以下总价段成交占比更是稳定维持在80%的高位，充分体现了刚需市场的主导地位。

深圳二手房市场同样呈现刚需与高端需求“两头热”的结构性特征。深圳市房地产中介协会监测数据显示，龙岗中心城片区成交量位居全市首位，远超其他片区，且龙岗区另有三个片区跻身热度榜单，反映出刚需主导的市场需求持续活跃。与此同时，定位高端的南山区也有三个片区上榜热度榜单，凸显出核心城市刚需与高端置业需求同步升温的市场格局。

乐有家研究中心数据显示，今年2月以来，深圳二手房交易始终占据市场主导地位，二手住宅与一手住宅网签量占比多维持在6:4左右，11月二手住宅网签占比进一步提升至63%。乐有家研究中心分析认为，二手房交易活跃的核心原因在于其“所见即所得”的现房优势，同时经过持续的价格调整，市场上涌现出不少高性价比的“笋盘”，对购房者具有较强吸引力。新房市场方面，部分具备价格优势的项目成交表现较好，可见价格仍是刚需购房者决策的关键因素之一。

深圳市房地产中介协会指出，深圳二手房市场已逐步走出低谷，交易量进入企稳阶段。成交量的持续稳定不仅有助于缓解市场观望情绪，也为后续房价预期的稳定提供了重要支撑。

政策发力显效 二手房市场有望迈向“量价趋稳”新阶段

中指研究院监测数据显示，当前地方楼市调控政策已基本实现“应出尽出”。今年以来，各地累计出台楼市相关政策超560条，尽管政策出台频次有所减少，但针对性显著增强。与此同时，今年三季度北京、上海、深圳等核心城市陆续优化购房政策，进一步释放合理住房需求。在专项债收储方面，截至11月底，全国26个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地总金额达6553亿元，其中专项债实际发行2508亿元，占比约38%；10月以来，重庆、河北、湖北等多个非“自审自发”试点地区的专项债项目陆续落地，存量土地盘活进程明显提速。

中指研究院高级分析师孟新增认为，短期来看，房地产政策仍将聚焦于推动市场止跌回稳，具体可能包括清理住房消费中的不合理限制性措施、降低购房成本、加大城中村改造实施力度等，以进一步促进住房需求释放。中长期来看，将围绕《“十五五”规划建议》提出的高质量发展目标，加快构建房地产发展新模式，根据市场变化适时推动各项改革举措落地见效。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着房地产价格逐步调整到位，市场真实的居住需求与改善型需求正集中释放，成为推动二手房市场回暖的核心动力。

对于后市走向，业内普遍认为，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘供应量预计会有所增加，新房成交量有望实现“翘尾”，但整体市场仍面临一定压力。二手房市场方面，易居研究院报告指出，一线城市拥有优质的城市资源、经过充分调整的房价水平，加之购房者对优质资产的认可度不断提升，将为二手房市场的持续向好提供韧性和可持续性。未来，一线城市二手房市场将逐步从“以价换量”过渡到“量价趋稳”的新阶段。同时，“成交量增长—市场信心恢复—房价稳定”的良性传导机制正在形成，二手房市场的活跃将带动“卖旧换新”需求增加，为新房市场注入更充足的购买力，进一步激活住房置换链条，推动整个房地产市场的良性循环。