作者：上海快租浏览：0发布时间：2025-12-02
上海二手房市场年末显现“翘尾”态势。今年8月25日出台的“沪六条”新政已落地满三个月，外环外限购放宽、信贷政策优化等一系列组合措施持续发力，助推市场稳步回暖。数据表明，11月上海二手房（含商业类）网签成交量创下近7个月峰值，跻身年内成交第三高月份。当前市场呈现“结构分化下的温和复苏”特点，低总价高性价比房源成交占比攀升、老旧小户型租售比回升、二手房挂牌量从高位回落，成为新政落地后的三大市场亮点。
11月成交量冲至近7月新高，外环外政策红利凸显
新政效应正稳步释放，市场成交呈“稳中有升”格局。据网上房地产统计数据，11月上海二手房（含商业）网签成交22943套，环比涨幅约24%。安居客上海区域监测数据进一步显示，该月成交量不仅创下近7个月以来的最高值，且仅次于年内“金三银四”传统旺季，位列全年成交第三高位。
头部中介机构的监测数据印证了市场的回暖趋势。上海链家数据显示，“沪六条”实施后的三个月内，整体成交量较新政前两个月显著增长，其中外环外区域受政策刺激最为直接，成交量增速达到7%左右。从周度成交走势来看，除国庆假期期间出现短暂波动外，市场运行整体平稳，成交量已逐步确立“企稳回升”的态势。
成交结构上，刚需主导的特征愈发鲜明。上海链家研究院负责人李根表示，新政实施以来，300万元以下总价段的二手房成交占比持续攀升，11月该价格段成交占比已高达60%，实现连续三个月增长；500万元以下总价段成交占比更是稳定维持在80%的高位。他在接受澎湃新闻采访时分析，当前市场特征是政策与市场联动作用的结果，在上海房地产多重政策组合拳的推动下，刚性需求持续释放，形成了总价敏感型客户主导市场的结构性格局，与此同时，中小户型产品的去化速度明显快于改善型产品。
“以价换量”成主流逻辑，高性价比房源加速出清
值得关注的是，“以价换量”仍是当前上海二手房市场的核心运行逻辑，房价回调成为刚需释放的关键驱动力。
中指研究院发布的百城价格指数报告显示，11月其监测的100个城市二手住宅价格环比仍呈下跌态势。其中，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比跌幅达5.62%；上海二手住宅价格环比下跌1.24%。
上海链家沪中事业部总经理包站国指出，当前市场买方以刚需群体为主，随着房价调整，这部分购房者普遍认为当前房价已处于相对低位，决策周期明显缩短；卖方心态则出现分化，有明确成交意愿的业主议价态度更为务实，不再过度纠结短期议价空间，而无迫切售房需求或对后市持乐观态度的业主，则选择暂不出售或转为出租。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前上海房地产市场继续保持稳中向好态势。随着本轮市场与价格调整，市场对当前房价水平的认可度明显提升，“租售比”等核心指标近期备受关注，客观上带动了四季度销售行情的活跃。
“结合近三个月的买卖与租赁成交数据测算，当前上海全市二手房租售比约为2.1%，长宁、杨浦、虹口、普陀等核心城区的租售比高于全市平均水平；同时，产业聚集、租赁需求旺盛的区域租售比也相对较高，例如青浦区租售比就略高于全市均值。”李根补充道。
上海链家浦东潍坊板块一位经纪人也表示，当前内环内核心地段的老旧小户型租金回报率普遍在2.5%以上，部分房源甚至超过3%，叠加通勤便利等优势，吸引了大批预算有限的置业者和刚需群体。以一套250万元的老旧小户型为例，当前月租金约5000元，租金回报率约2.4%。
李根认为，当前市场供需两端心态分化明显，不同区域、不同类型房源的市场表现差异显著，整体正处于高性价比房源加速出清的阶段。
挂牌量高位回落，中介创新服务提升交易效率
面对刚需主导、性价比为王的市场格局，中介行业正积极探索服务变革。以上海链家为例，该机构于今年7月推出“房客分离”服务模式，旨在通过服务创新提升交易效率。所谓“房客分离”，即房源维护人专注于挖掘房源价值，通过合理定价、多渠道推广等方式增强房源竞争力；客端经纪人则聚焦客户需求匹配，减少无效带看。上海链家表示，该模式致力于打破传统服务模式的局限，确保买卖双方的核心诉求得到充分满足。
与此同时，该平台还构建了房源分量化评估体系，基于房屋实际状况、价格合理性、信息完整度、市场热度、业主出售意愿等核心维度，通过大数据对房源进行动态评分。若房源评分达到9分，将获得更多平台曝光流量。
上海链家提供的数据显示，10月份该机构成交房源中，以“9分房”为核心的高分房源成交占比已达54%，且去化量逐月提升，7-10月的月均去化量较1-3月上涨8%-10%。此外，为进一步加快交易节奏，上海链家还引入了open house集中看房模式。
包站国介绍，open house集中带看模式通常需先与卖家进行一对一当面沟通，线下筛选后组织经纪人内部空看，再确定固定时间向客户集中开放，重点推广“9分房”等优质房源。这种模式既能提升购房者的看房效率，也能为急售业主吸引更多潜在买家。
不过，无论房地产市场处于下行调整期还是上行周期，中介行业的经营行为都容易成为市场情绪的焦点，进而被动卷入争议。
“对中介行业而言，核心职责就是撮合交易。”包站国强调，“无论市场如何变化，为保障买卖价格透明，我们会依托大数据向双方同步同小区、同户型房源的真实历史成交价和当前挂牌价区间，严禁经纪人引导业主虚高挂牌或客户恶意压价。我们所有的服务创新都是为了提升交易效率，这也有助于维护市场稳定。”
从挂牌量指标来看，多家机构数据均显示，上海二手房挂牌量较此前高位明显回落。58安居客研究院院长张波指出，当前全市二手房挂牌量环比下降，无效供给减少，其中虹口、静安等核心区域降幅更为显著。主要原因是更多房东不愿低价抛售，选择撤牌离场。
严跃进表示，从历史数据及其他城市横向对比来看，上海楼市总体保持良好态势。尤其是存量房市场交易表现活跃，为全年房地产市场稳中向好奠定了坚实基础。同时，部分中介公司推行“二手含新”策略，在服务二手房客户时同步推荐合适的新房源，助力新房去化，这将进一步助推后续市场保持积极向好的发展态势。
展望年底市场趋势，张波预测，新房市场成交将趋于平稳，12月新批次供应量预计与11月持平，中内环豪宅备案价或突破15万元/平方米，郊环外项目可能推出物业费减免等促销措施以带动销售、缓解年底业绩压力；二手房市场挂牌量预计继续下降，核心区域高性价比房源成交将加速；年末房东不愿低价成交与购房者市场观望的心态将并存，部分房源可能暂停挂牌或转售为租。
