作者：上海快租浏览：0发布时间：2025-11-23
住房租赁关系万千租客的安居福祉。2025 年 9 月 15 日，我国首部专门规范住房租赁活动的《住房租赁条例》正式施行，为出租人与承租人的合法权益筑牢法律保障。如今新规落地已满两个月，市场正发生哪些积极转变？政策落实过程中仍存在哪些待解难题？如何推动新规从 “纸上” 落到 “实处”？“新华视点” 记者就此展开了深入走访调研。
新规落地显成效，市场秩序持续优化
“要是没有新条例撑腰，这笔钱可能真就打了水漂。” 前不久，在江苏常州租房的小晨因押金退还问题与二房东产生纠纷 —— 对方不仅拒退其预付的 900 元中央空调卡费用，还扣留了 2500 元合同押金。无奈之下，小晨选择向法院提起诉讼。让她意外的是，10 月底收到开庭通知后，二房东迅速退还了部分费用，纠纷顺利化解。“新条例明确规定‘出租人无正当理由不得扣减押金’，这让我的维权有了明确依据，底气十足。” 小晨感慨道。
押金难退、霸王条款、合同陷阱、虚假房源等曾是住房租赁市场的顽疾。业内专家指出，《住房租赁条例》的实施，为依法治理市场乱象、化解租赁纠纷提供了关键法律支撑。其中，住房租赁管理服务平台的功能完善成为重要突破口。记者走访发现，各地正加速升级平台服务，租客通过平台即可完成房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等一站式操作，房源信息的真实性较以往显著提升，住房租赁企业的管理服务也更趋正规透明。
在上海浦东新区链家周浦新城店，店内布告栏清晰张贴着内部管理制度、租赁核验流程等文件，每位经纪人都随身携带印有个人信息的身份卡。“我们承接房屋出租业务必须做到‘三证合一’，只有取得房屋核验码后，才会对外展示该房源。而且租赁合同签订后，住房租赁管理服务平台会自动完成租赁备案手续。” 该店负责人介绍，条例实施后，房源备案有了明确法律依据，业主的配合度大幅提高；同时平台向企业开放数据接口，也显著简化了经纪人的工作流程。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，条例通过建立企业登记备案、信用评价等监管机制，将各类经营主体全面纳入监管范畴，一些不规范的小企业正逐步被市场淘汰，市场竞争更趋有序。在此背景下，市场化、专业化住房租赁企业的优势持续凸显，多地头部企业纷纷升级租赁产品，完善配套服务，着力提升租赁服务品质。
落地过程遇梗阻，细化完善仍需发力
然而，新规在实践中仍面临不少落地难题。近日，重庆市南岸区大学生小邱通过学校租房群租到一间房源，与房东口头约定 “押一付一” 并支付 2000 元后，发现房屋存在消防设施缺失、房门为玻璃门等安全隐患，随即提出退租，却遭到房东拒绝退款。最终经警方介入调解，小邱仅收回 1300 元。
“小邱的遭遇并非个例。” 重庆市房地产业协会副会长赵杰坦言，条例明确要求租赁双方实名核验、租赁合同必须备案，但现实中仍有大量像小邱这样 “手拉手租房” 的情况 —— 不签书面合同、采用现金交易，为后续纠纷埋下巨大隐患。此外，纠纷举证责任的相关规定尚不清晰，例如装修品质纠纷中，劣质材料的举证责任归属、检测费用的分担方式等问题，目前缺乏兼顾各方利益的明确规则设计。
记者走访发现，新规施行后，多数正规中介机构已实现合同标准化与流程透明化，但仍有部分房源以 “低价实惠”“短期出租” 为噱头，规避备案与监管，凸显政策执行仍需进一步细化，监督力度亟待加强。
以租房者身份咨询时，记者发现，当询问 “是否有两千元以内的隔断间” 时，多数品牌中介明确表示 “不承接此类房源”，但仍有部分中介存在规避新规的 “灰色操作”。例如上海松江区某中介称可提供廉价装修的出租房，广西南宁某德佑中介人员则透露，虽然平台本身不做隔断房，但二房东改造后的隔断房仍可通过私下渠道上架。
此外，部分房产经纪中介网站的房源图片存在明显美化修饰问题，室内实景与宣传图片差距较大。有经纪人私下透露：“一些房源的实际状况确实与网络图片不符，这种操作主要是为了吸引租客咨询引流。”
北京市房地产法学会副会长赵秀池指出，当前各房产中介机构之间数据互不联通，且未与住房租赁管理服务平台全面对接，导致房源信息真实性和质量难以保障，存在监管漏洞。同时，多部门之间的协同监管、信息共享与联合执法机制仍需完善，条例相关配套制度与实施细则尚未健全，亟待进一步细化补充。
多方协同破难题，推动新规落地生根
针对群众关切的押金纠纷、合同备案率低等问题，《住房租赁条例》已作出明确规制，同时对住房租赁企业等经营主体的责任作出详细界定。下一步，如何推动新规落实落细，让租客安居更安心？
“法律法规的生命力在于实施。” 清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，要进一步畅通消费者维权渠道，落实行业协会、企业及相关部门的投诉处理机制，依法整治押金退还难、任意中止合同、霸王条款、合同陷阱等乱象，推动住房租赁市场规范健康发展。同时，需强化监管体系建设，扩大监管执法覆盖面，提升执法力度。
记者了解到，目前各地正积极出台配套政策，为新规落地保驾护航。郑州已制定发布《郑州市住房租赁合同范本》，进一步明确租赁双方权利义务；重庆在条例出台后第一时间启动配套管理办法立法程序，并印发通知强化全链条监管；北京则聚焦个人 “二房东” 乱象，明确个人转租 10 套（间）及以上将纳入行业监管范畴。
针对租金安全这一监管难点，各地也在探索创新监管模式。西安在落实新规基础上，强化 “数据端 + 资金端” 双重监管；青岛正完善二手房交易资金监管、住房租赁资金监管、企业信用评价等制度措施；济南则逐步建立租金监管与监测功能，推动监管从 “事后纠纷处理” 向 “事前风险预防” 转变，防范不良企业 “不合理收费”“卷款跑路” 等问题。
重庆市住房和城乡建设委员会房地产市场处副处长陆俊表示，下一步将在条例框架下制定更具操作性的规则与标准，对违规行为实施信用惩戒，对合规经营主体提供税收、融资等政策支持；同时培育和规范市场化租赁企业，支持企业参与存量房屋盘活利用；此外，还将构建多部门信息共享与协同执法机制，提升监管效能，实现市、区（县）、镇（街）业务协同联办，全面提升住房租赁市场规范化管理服务水平。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强建议，应进一步丰富住房租赁管理服务平台功能，完善从业机构、从业人员、租赁房源、租赁合同等数据库，既为经营主体提供高效便捷的服务，也为群众安心租房筑牢保障防线。
