近年来，我国租购并举住房制度加速落地，存量资产盘活在住房保障体系中的作用愈发凸显。11 月 6 日，北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市盘活的代表性项目 —— 保障性租赁住房 “泊寓院儿旧宫芯社区” 正式开业，为集体土地转化为住房保障资源提供了可复制的实践样本。
据悉，该项目由建设银行与万科集团联合成立的住房租赁基金 “建万基金” 收购，后续交由万科旗下长租公寓品牌 “泊寓” 负责运营。作为大兴区首批入市流转的集体土地租赁住房项目之一，“泊寓院儿旧宫芯社区” 从土地交易到建成投用的全流程，不仅为地方探索集体土地参与住房租赁市场跑通了实施路径，更成功打通了 “投融建管退” 经营性不动产商业模式的完整闭环，为存量土地资源盘活提供了商业可持续的解决方案。
作为全国集体经营性建设用地入市改革试点区县，大兴区在土地资源创新利用上始终走在前列，而瀛海镇正是该区首批试点区域之一。回溯项目历程，2023 年，“建万基金” 完成对瀛海镇该宗集体经营性用地的收购，并委托万科开展建设工作，最终打造出 1505 间保障性租赁住房；2025 年 11 月，经过改造升级的 “泊寓院儿旧宫芯社区” 正式开门迎客。作为保障性租赁住房，该项目租金定价仅为周边同地段、同类型房源租金的 90%，切实降低了新市民、新青年的租房成本，契合保租房 “保障属性” 的核心定位。
业内人士分析指出，集体经营性用地用于建设保障性租赁住房并实现入市流转，具有双重重要意义：一方面，直接响应了国家 “租购并举” 的住房制度导向，有效增加了保障性租赁住房供给，缓解了重点城市住房租赁市场的供需矛盾；另一方面，通过市场化融资与运营模式，盘活了农村地区长期 “沉睡” 的土地资产，促进农村土地资源的合理配置与高效利用，为乡村振兴与城市发展的协同推进提供了新路径。
值得关注的是，万科作为国内最早布局租赁住宅业务的房企之一，在此次项目中展现出成熟的运营能力。其率先探索的 “存量激活 + 服务增值 + 资本闭环” 可持续路径，不仅通过标准化服务体系提升了项目经营效益，还实现了 Pre-REIT 基金的突破，逐步打通资产退出通道，让长租公寓业务的商业模式愈发清晰，为行业发展提供了重要参考，也为自身赢得了更广阔的市场空间。
据北京泊寓负责人介绍，“建万基金・北京泊寓院儿旧宫芯社区” 是 “建万基金” 在北京落地的首个集体用地入市建设的保障性租赁住房项目，地理位置优越：位于大兴区旧宫镇，毗邻南五环，距离地铁亦庄线旧宫站直线距离约 1.5 公里，交通便利性显著。项目总建筑面积约 6.5 万平方米，分为南、北两个地块，共建设 8 栋楼，总计提供 1505 套保障性租赁住房，可满足大量租户的居住需求。
在产品设计与配套服务上，该社区也展现出差异化优势。与传统长租公寓相比，社区户型更加丰富多样，涵盖开间、一居室、二居室及三居室，能全面覆盖单身青年、三口之家等全年龄段租房人群的生活需求，且所有房源均配备齐全的家具家电，实现 “拎包入住”；社区内部还精心规划了健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间，为租户打造 “家门口的一站式休闲生活场景”，全方位提升租住体验，切实为新市民、新青年提供优质的租住服务。
公开资料显示，万科是国内最早实践租购并举政策的房地产企业，旗下 “泊寓” 品牌长期保持国内住房租赁领域的龙头地位，在运营能力与市场竞争力上始终领跑行业。根据万科集团 2025 年三季度报告数据，截至报告期末，万科泊寓在全国范围内共运营管理租赁住房 28 万间，累计开业规模突破 20 万间，出租率接近 95%，已成为国内规模最大的集中式公寓提供商，业务规模、运营效率及房源纳保量均稳居行业第一；更值得一提的是，该业务已于 2023 年 10 月宣布实现成本法下的整体盈利，打破了长租公寓 “盈利难” 的行业困境。
作为最早布局长租赛道的企业，万科长租业务在行业内率先实现 “产、建、运营一体化” 发展模式突破，还成功跑通 “由售改租”“非居改保” 等多种创新发展路径。在合肥、武汉、苏州等多个城市，泊寓持续与当地国资平台开展深度合作，已就数个中大型租赁社区的运营服务达成合作协议，进一步扩大业务覆盖范围与市场影响力。
一位住房租赁行业资深人士表示，在租购并举政策不断深化的大背景下，存量资产盘活效率低、盈利模式模糊仍是行业面临的核心痛点，而万科泊寓的最新实践为行业破局提供了清晰思路。该业务之所以能持续领跑，核心在于构建了 “存量激活 + 服务增值 + 资本闭环” 的可持续发展路径：其一，通过 “由售改租”“非居改保” 等创新方式，高效盘活城市闲置存量资源，助力住房资源实现优化配置；其二，推出标准化服务体系与智慧化管理方案，在提升租户居住体验的同时，强化租户黏性，提升项目运营效益；其三，积极探索资产证券化等创新金融工具，借助 REITs、Pre-REITs 基金为业务注入稳定现金流，同时推动整个住房租赁行业向可持续方向发展。历经十余年的探索与发展，万科长租公寓业务已逐步 “长大成人”，未来有望为社会、行业及市民带来更稳定、更长期的价值贡献。
