溢价 14.69% 拿地！保利置业杨浦新盘曝规划

根据公示内容，该项目定位中高端住宅产品，规划建设 5 栋 14-26 层商品住宅及 1 栋 8 层保障性租赁用房，所有住宅均设置局部架空层，小区中央将打造下沉庭院，进一步优化居住体验。从具体楼栋规划来看：

2#、7# 为 26 层商品住宅（含配套用房），其中 7# 一层设有社区卫生服务点；

3#、6# 为 16 层商品住宅（含配套用房），6# 一至二层规划物业、业委会办公区域及智能快递柜；

5# 为 14 层商品住宅；

8# 为保障性租赁住房，一层同样配置社区卫生服务点。

景观与配套方面，项目设计多个景观架构，最大楼间距可达约 43 米，搭配中央下沉庭院，有效提升社区通透感与生态氛围。根据地块出让文件要求，项目装修标准不低于 4000 元 / 平方米（集采价），同时需配建 150 平方米社区卫生服务点，全面满足居民基础生活需求。该地块出让面积 14958.66 平方米，容积率 2.5，建筑限高 80 米，整体规划契合区域高端住宅定位。

值得注意的是，这是保利置业 2025 年在杨浦滨江区域斩获的第二宗住宅用地。此前在上海第四批次土拍中，该企业便以 80199 元 / 平方米的楼面价拿下保利誉滨江项目，短期内连续布局彰显其对杨浦滨江板块的长期看好与深度深耕战略。

从成本与市场预期来看，结合 69958 元 / 平方米的楼板价测算，该项目保本价格预计在 10 万 - 10.5 万元 / 平方米区间，未来售价有望达到约 11 万元 / 平方米。依托 2.5 的容积率与 80 米限高，项目大概率将打造高层或小高层产品，届时将与周边在售的外滩源著复兴里（住宅均价约 10.9 万元 / 平方米）形成直接市场竞争，凭借产品规划与品牌优势争夺客群。

该项目所处位置具备多重区位优势：地处杨浦区内中环之间，距离地铁 12 号线爱国路站仅约 400 米，轨道交通出行便捷，周边商业配套、城市干道及隧道交通网络成熟完善。同时，地块紧邻 “爱国路三兄弟”（保利珑誉、龙光天境、杨浦滨江壹号）成熟居住圈，居住氛围浓厚。

更值得关注的是，项目位于《上海市黄浦江滨江中北段专项规划》范围内，距离核心控规编制区直线距离不足 1 公里。尽管并非一线滨江地块，但借助成熟的交通配套与前瞻性的区域规划，项目核心竞争力进一步提升。

近年来，随着 B 站、美团等企业总部项目陆续建成投用，杨浦滨江区域城市界面加速更新，产业导入成效显著，配套设施持续完善。在板块价值不断攀升的背景下，这里正逐渐成为中产客群入手滨江住宅的热门选择，也为保利置业该项目的后续去化提供了良好的市场基础。