2025 年房地产市场传统 “金九银十” 周期正式落下帷幕。随着各地陆续公布成交数据，重点城市楼市呈现出鲜明特征：在 9 月保持高位运行后，10 月市场热度略有回落，区域分化格局进一步凸显。价格维度上，全国房地产市场延续了新房小幅上涨、二手房持续调整的整体态势。
核心区高端改善成 “局部亮点”，一线城市表现分化
从重点一线城市的市场表现来看，不同城市走势存在明显差异，但分化特征尤为突出，核心区域的高端改善型房源依旧是市场中的 “局部亮点”。
中原地产研究院统计数据显示，北京楼市在 9 月的高位运行后，10 月市场热度出现降温。具体来看，10 月北京二手房住宅网签量为 12087 套，较 9 月环比下降 23.7%；新建住宅网签量为 3453 套。中原地产首席分析师张大伟分析指出，10 月北京楼市整体呈现 “新房企稳、二手调整，核心平稳、远郊疲软” 的分化格局。核心区域凭借稀缺的资源优势，新房价格相对稳定，但二手房价格仍有较大跌幅，市场整体以 “以价换量” 为主导，尤其是新盘集中供应的区域，价格调整幅度更为明显，改善型需求已成为市场的核心支撑力量。
对于成交数据的波动，张大伟解释称，2025 年 8 月 8 日北京出台的楼市新政放宽了五环外的限购政策，使部分原本无购房资格的人群及受限的改善型家庭获得了购房机会，这一政策直接拉动了 9 月的成交量。此外，2024 年 10 月的政策刺激形成了较高的基数效应，这也导致 2025 年 10 月的成交数据同比、环比均出现下滑。
深圳市场方面，乐有家研究中心的监测数据显示，10 月深圳一二手住宅网签总量为 6847 套，环比下降 10.3%。其中，一手住宅网签 2651 套，环比降幅达 14.1%；二手住宅网签 4196 套，环比下降 7.7%。从具体表现来看，新房市场中，深圳东部稀缺的新规豪宅项目大运玖章开盘后实现热销，福田卓越缦悦已取得预售许可证，后海云玺花园等顶级豪宅项目计划于年底入市；龙岗创城云璞花园等东部高性价比刚需楼盘销售情况良好，但全市新房整体去化压力仍未得到缓解。二手房市场今年以来整体表现平稳，委买委卖合同录入量已连续 8 个月超过 5000 套的荣枯线。
上海二手房市场则呈现出 “翘尾” 行情。安居客上海监测数据显示，10 月上海二手房（含商业）网签成交量为 18483 套，环比下降 9.3%。值得注意的是，10 月受假期影响，实际交易天数比正常月份减少 8 天，而节后市场表现强劲，日均成交量达到 754 套，较 9 月的日均 680 套上涨超 10%，特别是 10 月最后 5 个工作日中，有 4 天成交量均超过 700 套。此外，10 月 12 日单日成交 1266 套，创下自 5 月 10 日以来 156 天的最高单日成交纪录。
58 安居客研究院院长张波表示，二手房市场中，刚需与刚改需求支撑起市场基本盘，热度韧性明显强于新房市场。从安居客线上数据来看，二手房找房热度仅环比微降 0.47%，核心原因在于上海二手房市场持续通过 “以价换量” 的方式释放需求。
新房市场方面，中指研究院上海企业常务副总经理程宇指出，10 月上海新房成交面积环比下降 22.7%，热销楼盘主要集中在核心地段的优质产品。但由于新房市场同质化供应增加，市场竞争加剧，购房者决策周期延长，部分项目的去化速度有所放缓。从全年表现来看，2025 年 1-10 月上海商品住宅销售金额 TOP10 项目合计销售额达 1065.7 亿元，入围门槛提升至 57.6 亿元，其中上海壹号院以 217.8 亿元的销售额领跑，金陵华庭（186.6 亿元）、翡雲悦府（139.8 亿元）分别位列第二、三位。
张波进一步强调，核心区高端改善型房源仍是市场的 “局部亮点”，10 月上海核心区及外环内的改善型项目仍保持较高的认购率，这类项目凭借优越的地段和过硬的品质吸引了市场关注，但总体而言，改善型客群的决策周期明显拉长，少数高热度楼盘难以带动全市新房市场大幅回升。上海中原地产分析师卢文曦补充道：“10 月上海高福云境项目首次开盘，其中 25 套总价在 1.3 亿元 - 1.7 亿元的房源全部售罄，可见高端客户的消费能力依然突出。但相较于此前部分项目开盘即售罄的情况，当前部分高价房项目未能完全去化，且地王类项目在营销上也加大了力度，这一信号值得市场关注。”
价格端：新房微涨态势延续，二手房调整压力未减
价格方面，中指研究院监测数据显示，10 月上海、成都、南京等核心城市的推盘积极性有所提高，一二线城市新房价格同比、环比均呈现上涨态势；而三四线城市则以消化现有库存为主，价格同比、环比均出现下跌。受高挂牌量及市场预期偏弱的影响，百城二手住宅价格下行压力依然较大。
具体来看，多家房企借助国庆假期集中推出优质改善型项目，带动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨。10 月百城新建住宅均价为 16973 元 / 平方米，环比上涨 0.28%，同比上涨 2.67%。
二手房价格则持续处于调整通道。10 月百城二手住宅均价为 13268 元 / 平方米，环比下跌 0.84%，跌幅较 9 月扩大 0.1 个百分点，同比下跌 7.60%。从城市分化来看，昆山、淮安、南京等 18 个城市的二手住宅价格环比跌幅均超过 1%，其中昆山以 1.90% 的跌幅居首；广州、临沂、东莞等 59 个城市环比跌幅在 0.5%（含）-1%（含）之间；阜阳、洛阳、湘潭等 12 个城市环比跌幅在 0.4%（含）-0.5% 之间；贵阳、泰州、太原等 11 个城市环比跌幅均在 0.4% 以内，乌鲁木齐以 0.05% 的跌幅成为跌幅最小的城市。
不过，不同城市的二手房价格表现存在差异。以深圳为例，乐有家研究院数据显示，10 月深圳二手住宅成交均价为 5.89 万元 / 平方米，环比上涨 0.3%，挂牌均价为 6.2 万元 / 平方米，环比小幅下降 1%。从成交客群来看，500 万以下的刚需客群及 1000 万以上的高净值客群成交占比有所提升。
另据安居客数据显示，10 月上海二手房挂牌均价持续下行，近八成房源的实际成交价低于挂牌价 5% 以上，但总价 500 万元以下的刚需房源线上咨询量保持高位，成为支撑市场热度的关键。同时，核心区域的优质二手房挂牌价逐渐企稳，包括陆家嘴、徐汇滨江等核心区域的二手豪宅，房东的议价空间收窄至 3%-5%，安居客平台上这类房源的找房热度环比微涨 1.5%。
政策导向与未来趋势
中指研究院认为，整体来看，《“十五五” 规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕相关章节，强调提升人民生活品质，推动房地产高质量发展，为 “十五五” 时期房地产行业的发展指明了方向。短期来看，房地产政策预计将继续聚焦于推动市场止跌回稳，长期则以推动行业向高质量发展转型为核心目标。
从市场趋势来看，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应的增加有望对新房销售形成一定支撑，二手房成交量预计将延续温和修复的态势，但短期价格仍可能面临承压。值得关注的是，四季度市场的高基数效应开始显现，10 月重点城市新房及二手房销售量同比已出现明显回落，预计年末市场仍将面临一定的压力。
