房地产定位升级，二十届四中全会提高质量发展

10 月 23 日，第二十届中央委员会第四次全体会议公报正式发布。在 “加大保障和改善民生力度” 板块中，公报明确提出 “推动房地产高质量发展” 的重要表述。业内分析认为，这一论断释放多重关键信号：不仅标志着房地产定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、推进新型城镇化等国家战略协同联动的核心环节；更明确房地产高质量发展需以建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子” 为抓手，满足民众从 “有房住” 到 “住好房” 的需求升级。未来政策将聚焦供给 - 需求 - 运营全链条优化、城乡区域协同发展、民生属性与市场功能平衡三大方向，推动行业向高质量发展模式深度转型。

克而瑞地产研究中心指出，对比历届四中全会对房地产的表述可见明显转变：此前十六届、十七届四中全会多将房地产隐含于宏观经济论述，十八届侧重法治保障，十九届明确 “住有所居” 的民生底线；而二十届四中全会首次将 “推动房地产高质量发展” 系统性纳入 “保障和改善民生” 框架，将其作为扎实推进共同富裕的重要举措。这一调整意味着房地产的战略定位完成升级，不再局限于单一功能，而是成为串联促进消费、扩大投资、优化区域布局、推进新型城镇化的关键纽带，凸显中央构建房地产发展新模式、实现行业长期健康发展的坚定决心。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，将房地产表述置于 “保障和改善民生” 板块，与全会对 “十五五” 经济增长动力的判断高度契合：一方面我国经济长期向好的基本面未变，韧性与潜能充足；另一方面存量住房更新需求（如老旧小区改造）本身就属于民生保障范畴，房地产高质量发展可同时衔接经济增长与民生改善双重目标。

58 安居客研究院院长也认为，“房地产高质量发展” 的提出，标志着行业已彻底告别规模扩张阶段，进入以品质提升、内涵优化为核心的新发展周期。这一判断与此前住建部门的部署形成呼应 —— 今年 10 月 11 日，国务院新闻办 “高质量完成‘十四五’规划” 系列发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国便强调，加快构建房地产发展新模式是适应市场供求关系变化的治本之策，而新模式的核心目标正是推动房地产高质量发展，最终让民众住上 “好房子”。

住建部明确，“好房子” 需具备安全、舒适、绿色、智慧四大核心特质。目前各地已在住建部指导下，从住房标准、设计、材料、建造到运维全链条提升品质：不仅保障房要按 “好房子” 标准建设，新建商品住房需达标，存量老房也将通过改造升级为 “好房子”。

值得关注的是，今年 5 月 1 日，住建部发布的《住宅项目规范》（即 “好房子” 新国标）已正式实施。该标准包含 14 项关键提升，例如住宅层高从原 2.8 米提高至不低于 3 米、4 层及以上住宅需加装电梯、楼板隔音要求降低 10 分贝等，直击居住痛点。住建部标准定额司司长姚天玮此前特别强调，“好房子” 不等于 “大房子”“贵房子”，而是通过优质设计、施工、材料与服务，在不同地区、面积、价位的住房中实现品质升级；同时，“好房子” 建设还能为新技术、新材料应用提供场景，释放扩内需、促消费潜力，为建筑与房地产行业转型开辟新赛道。

58 安居客研究院院长张波补充道，在高质量发展理念指引下，住房品质提升将围绕安全、舒适、绿色、智慧展开系统性变革，而非单纯扩大面积；对房企而言，竞争焦点将从规模、速度、价格转向产品力、科技力与服务力，未来房地产品质升级将覆盖新房与存量房、硬件与软件，形成全维度提升工程。

结合当前市场深度调整现状，克而瑞地产研究中心等机构分析认为，未来房地产政策将围绕三大维度实现突破，推动行业转型：

供给端将从 “增量开发” 转向 “存量优化 + 精准补位”：一方面通过城中村改造、老旧小区更新盘活存量资源，另一方面针对新市民、年轻人等群体增加保障性住房、共有产权房供给，形成 “商品住房 + 保障住房” 多元供给结构。

需求端将以 “人口高质量发展” 为导向，适配家庭小型化、老龄化等结构变化，增加适老化住房、小户型功能性住房供给；同时通过完善教育、医疗配套，提升住房综合居住价值。

运营端将强化 “全生命周期管理”，从 “建房” 延伸至 “管房”，引入智慧物业、社区服务等增值功能，推动住房从 “物理空间” 向 “生活场景” 转变。

随着 “以人为本的新型城镇化” 与 “城乡融合发展” 推进，房地产市场将打破单一城市发展格局：

在城市端，核心城市群、都市圈将成为高质量发展主载体，人口与产业集聚将带动住房需求从刚需转向改善型、品质型，催生城市更新、产城融合等新场景（如产业园区配套住房、职住平衡社区）。

在城乡端，融合发展将推动房地产资源向县域、乡镇延伸，围绕乡村振兴发展乡村旅居、康养地产等特色产品；同时通过土地要素市场化改革，盘活农村集体建设用地，为住房供给拓展新空间，形成 “城市高质量引领 + 乡村特色补充” 的协同格局。

政策将进一步强化 “民生为本、市场为辅” 的平衡逻辑：

民生层面，住房保障体系将更普惠，通过精准识别保障对象、优化分配机制，确保新市民、低收入群体 “住有所居”；同时依托 “好房子” 标准（如绿色建筑、低碳住宅），让普通购房者共享高质量住房成果。

市场层面，政策将以 “稳预期、防风险” 引导健康运行：一方面遏制投机需求、稳定房价，另一方面支持合理改善需求，通过优化信贷政策、简化交易流程，畅通二手房置换链条，缓解当前 “二手房挂牌高企、置换不畅” 的结构性矛盾，最终构建 “民生有保障、市场有活力” 的良性生态。

值得注意的是，高质量城市更新已成为未来城市发展的关键抓手。10 月 24 日中共中央新闻发布会上，国家发展改革委党组书记、主任郑栅洁介绍，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《建议》）明确提出 “深入推进以人为本的新型城镇化，大力实施城市更新”。

中指研究院分析指出，从 “十四五” 规划纲要 “实施城市更新行动”“加快推进城市更新”，到 “十五五”《建议》的 “大力实施”，城市更新在 “十五五” 时期的重要性将进一步提升，有望成为助力房地产高质量发展的核心支撑，充分发挥其稳投资、扩内需的综合效用。同时，中指研究院预判，“十五五” 规划中还将重点纳入构建房地产发展新模式、推进 “好房子” 建设等内容，与二十届四中全会精神形成政策衔接。