作者：上海快租 发布时间：2025-10-21
销售数据方面，1-9 月全国新建商品房销售面积达 6.58 亿平方米，同比下降 5.5%，较 1-8 月的降幅扩大 0.8 个百分点；其中住宅作为主力业态，销售面积为 5.51 亿平方米，同比下滑 5.6%，与整体市场趋势基本一致。销售额层面，前三季度新建商品房销售额共计 6.3 万亿元，同比下降 7.9%，降幅较前 8 个月扩大 0.6 个百分点，住宅销售额同比下降 7.6%，反映出市场成交规模仍在调整通道中。
价格走势呈现明显分化格局。9 月 70 个大中城市商品住宅价格表现分化，北京、上海、杭州等核心城市凭借扎实的需求支撑，新建商品住宅价格实现环比上涨；而二手房市场则普遍延续 “以价换量” 的态势，通过价格调整换取成交活跃度的提升。
去库存进程稳步推进。截至 9 月末，全国商品房待售面积为 75928 万平方米，较 8 月末减少 241 万平方米；其中住宅待售面积减少 292 万平方米，成为去库存的核心驱动力，显示出重点品类的库存压力正在逐步缓解。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，1-9 月全国新建商品房销售面积与销售额降幅较上月有所扩大，销售端调整压力仍在释放。供给端方面，1-9 月房屋新开工及竣工面积的下降幅度均较前 8 个月收窄，但房地产开发投资降幅仍呈扩大态势，行业供给侧修复节奏尚需时间。
具体来看供给端核心指标：1-9 月全国房地产开发企业房屋施工面积约 64.86 亿平方米，同比下降 9.4%，其中住宅施工面积 45.22 亿平方米，同比下降 9.7%；房屋新开工面积 4.54 亿平方米，同比下降 18.9%，降幅较 1-8 月收窄 0.6 个百分点，住宅新开工面积 3.33 亿平方米，同比下降 18.3%；房屋竣工面积 3.11 亿平方米，同比下降 15.3%，降幅收窄 1.7 个百分点，住宅竣工面积 2.22 亿平方米，同比下降 17.1%。投资方面，1-9 月全国房地产开发投资完成 67706 亿元，按可比口径计算同比下降 13.9%，其中住宅投资 52046 亿元，同比下降 12.9%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对供给端指标改善作出解读：新开工跌幅收窄，主要得益于优质改善型产品去化表现良好，以及长三角、珠三角核心城市群和重点省会城市土地出让的稳定性增强。同时，行业集中度持续提升，保利、中海、华润、招商蛇口等四家头部央国企的销售额已占到百强房企销售总额的 25.29%，成为市场稳定的核心力量。竣工端降幅收窄则有两方面原因：一方面，去年四季度以来新房市场回暖的效应逐步传导至交付环节；另一方面，核心区域、优质房企加大开工及竣工投入，推动整体竣工规模趋于平稳。若新开工、竣工降幅持续收窄，将意味着行业体量逐步企稳，进而为后续开发投资平稳运行提供支撑。
资金端压力仍是房企面临的主要挑战。数据显示，1-9 月房地产开发企业到位资金共计 72299 亿元，同比下降 8.4%。分渠道来看，国内贷款 11294 亿元，同比下降 1.4%；利用外资 18 亿元，同比下降 37.3%；自筹资金 26111 亿元，同比下降 9.3%；定金及预收款 21138 亿元，同比下降 10.3%；个人按揭贷款 9884 亿元，同比下降 10.6%，各资金渠道均面临不同程度的压力。
对于后续市场走势，中指研究院认为，短期来看，“稳预期” 仍是推动市场止跌回稳的关键，预计四季度各项已出台的稳楼市政策将加快落地见效。供应端方面，上半年多家头部房企在核心城市储备的优质地块有望在四季度集中入市，新增供应增加将为核心城市新房销售提供一定支撑；但从全国范围来看，受近两年土地成交面积大幅缩减的影响，多数城市仍将以存量楼盘去化为主，销售端恢复仍需时间，市场分化格局或将持续。二手房市场方面，9 月重点城市成交量已出现回升迹象，预计 10 月交易活跃度将继续温和修复，但 “以价换量” 的核心逻辑短期内难以改变。
