上海第三季度写字楼空置率均环比下降

近日，仲量联行、CBRE 世邦魏理仕等多家商业地产机构发布 2025 年第三季度上海房地产市场报告。数据显示，报告期内办公楼与零售物业市场空置率均实现环比下降，投资市场亦呈现回暖态势，核心区域资产吸引力显著回升。

三季度上海办公楼市场延续复苏势头，净吸纳量与空置率指标均现积极变化。仲量联行数据显示，全市甲级办公楼净吸纳量达 19.04 万平方米，成本驱动型搬迁与升级需求仍是主力，部分行业已显现扩张迹象。CBRE 的监测则显示，本季度净吸纳量环比微升 6.7%，前三季度累计净吸纳量已达 27 万平方米，超过 2024 年全年水平。

空置率的环比下降成为市场亮点。CBRE 指出，全市办公楼整体空置率环比微降 0.1 个百分点；仲量联行进一步拆解显示，得益于无新增供应及成本驱动型需求支撑，中央商务区空置率环比下降 0.6 个百分点；非中央商务区则在产业园区与远郊租户升级需求推动下，空置率环比下降 0.5 个百分点。

区位表现呈现分化特征。CBRE 报告显示，五角场板块凭借字节跳动的扩租及消费品企业搬迁需求跃居首位；淮海中路依托保险等金融机构需求位列第二，太平洋新天地中心成为板块活跃核心；陆家嘴以金融与专业服务类企业内部流动为主导排名第三；虹桥板块与南京西路分别凭借制造业活跃度及奢侈品零售、金融需求跻身前五。租金方面，市场仍处于下行通道，CBRE 认为，未来六个月约 82 万平方米新增供应（含华润中心、徐家汇中心三期 B 座等超甲级物业）将使租金短期承压，租户市场特征持续。

世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越表示，金融业、TMT（人工智能、电商等）与消费品零售业的升级搬迁需求将支撑市场活跃度。而近期出台的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许商办兼容租赁住房等业态，政策与产业需求形成合力，将加速存量资产去化，市场正期待 “十五五” 规划释放更多政策红利。

零售物业市场租赁需求同步活跃，空置率与经营数据均现改善。仲量联行数据显示，三季度上海市区零售物业净吸纳量达 10.55 万平方米，尽管无新增供应，运动服饰、潮流玩具、宠物服务及消费电子四大品类租赁需求尤为旺盛。

空置率下降幅度超出办公楼市场，核心商圈表现尤为突出。仲量联行指出，核心商圈空置率环比下降 0.8 个百分点，主要源于品牌方对旗舰店、概念店的选址需求升温 —— 此类门店已成为品牌塑造形象、打造体验场景的核心载体。同时，入境游与国内旅游回暖带动南京东路、新天地等游客密集商圈租赁活跃度攀升，非核心商圈空置率也环比下降 0.6 个百分点。

国庆中秋假期数据更印证市场复苏动能，多个商场迎来四季度 “开门红”。新世界发展（00017.HK）披露，旗下 K11 内地商场假期销售同比增长 23%，珠宝黄金品类增幅达 45%；9 月 29 日新开业的广州汉溪 K11 一周客流近 70 万人次，广州 K11 品牌升级后业绩同比增长 47%。恒隆地产（00101.HK）数据显示，内地物业组合黄金周前四日租户销售额同比增长 15%，上海港汇恒隆广场、武汉恒隆广场增幅分别超 50%、70%，无锡、武汉项目客流增幅均逾 20%。

仲量联行上海商业地产部总监黄臻认为，服务消费支持、以旧换新等政策将修复市场信心，运动服饰、数码电子等品类租赁需求有望持续活跃。

三季度上海商业地产投资市场暖意凸显，办公楼交易重回主导地位，核心区域资产成为资本焦点。仲量联行指出，市场活跃度较上季明显修复，投资者对稳健现金流的追求成为交易核心逻辑，其中中邮保险领投的上海博华广场项目于季末完成交割，108 亿元交易对价刷新近两年单笔纪录，成为市场情绪转折的关键催化剂，显著提振了核心城市核心资产的长期价值信心。

交易结构呈现鲜明特征：投资性需求占比高达 91%，彰显资本配置驱动属性，高净值投资者与企业买家持续活跃；区域分布上，中环以内项目贡献 86% 成交金额与 81% 成交宗数，核心区域集聚效应显著。

对于后市，仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎预计，受益于宏观政策发力、外资配置意愿回升及稀缺资产释放，四季度市场将延续稳中向好态势。CBRE 华东区投资负责人王晶则强调，核心资产与特殊机会资产并行发展的特征将更突出，机构聚焦运营稳定的核心物业，企业买家释放自用与投资需求，个人买家深耕中小体量资产，多元主体将注入市场韧性。