作者：上海快租 发布时间：2025-10-03
9 月各地楼市数据陆续披露，在一系列优化政策的密集发力下，上海、深圳、北京等核心城市成功兑现 “金九” 行情，一二手住宅成交量实现同比、环比双增长。然而市场结构性分化特征仍较显著，新房价格微涨与二手房价格持续调整的格局形成鲜明对比。
新政激活需求，核心城市成交全面回暖
8 月以来，从中央明确房地产 “止跌回稳” 政策目标，到北京、上海、深圳等核心城市陆续出台优化措施，政策组合拳精准发力，有效激活了市场潜在需求，推动传统旺季行情落地。
上海市场在 “沪六条” 的带动下表现尤为突出。上海市房管局数据显示，9 月上海一、二手住房累计成交 207 万平方米，环比增长 8%、同比增长 24%。其中一手住房成交 55 万平方米，环比大增 28%、同比增长 14%，主要得益于新盘认购热度提升及在售项目放量；二手住房成交 1.8 万套，环比增长 3%、同比增长 27%。值得注意的是，自 8 月 26 日 “沪六条” 实施后，上海二手房日均成交达 609 套，较 8 月政策前增长 12%，且呈现 “逐周提升、周末冲高” 的活跃特征。
作为上海新政的重点受益领域，外环外市场表现亮眼。9 月外环外一手房在售项目日均成交较 8 月增加 40%，二手房成交占比高达 57%。同时，改善需求加速释放，“沪六条” 扩容支持的四类群体增购住房成交占比达 14%，显著高于全市平均水平。沪上经纪人透露，闵行莘庄、松江大学城等外环外板块新政后供需两旺，9 月 1 日 - 23 日较 8 月同期，新增客户量提升 13.93%，买卖单量增长 20.75%。
深圳、北京同样交出 “金九” 答卷。乐有家研究中心数据显示，9 月深圳一二手住宅网签总量 7633 套，环比上涨 20.7%、同比上涨 38.3%。其中一手住宅网签 3087 套，环比大涨 43.5%；二手房连续 7 个月维持在 5000 套荣枯线以上，市场韧性凸显。北京楼市活跃度也显著提升，中原地产研究院数据显示，9 月北京二手房住宅网签 15843 套，同比上涨 19.4%、环比上涨 20.5%，成交量位居年内第二；新建住宅网签 3454 套，供需两端均有改善。中原地产首席分析师张大伟指出，限购微调、以价换量及新房供应增加，是北京成交量上涨的核心原因。
价格分化加剧，二手房仍陷调整周期
与成交端的回暖形成反差的是，9 月楼市价格呈现明显的结构性分化，“新房微涨、二手房续跌” 的格局持续。
中指研究院数据显示，9 月百城新建住宅均价为 16926 元 / 平方米，环比微涨 0.09%，同比上涨 2.68%，但涨幅较上月收窄 0.11 个百分点。价格上涨主要由核心城市带动，上海、杭州等城市加快推出优质改善项目，推动一二线城市新房价格同环比均实现上涨；而三四线城市仍以消化库存为主，降价跑量仍是主流去化策略。
二手房市场则延续调整态势。9 月百城二手住宅均价为 13381 元 / 平方米，环比下跌 0.74%，同比下跌 7.38%，至此已连续 41 个月环比下跌。高挂牌量是压制价格的重要因素，此前 8 月全国百城二手房挂牌量已达 254.64 万套，同比上涨 9.69%，供需失衡下市场短期压力难消。
具体到核心城市，二手房价格呈现 “局部坚挺、整体承压” 的特征。北京核心地段及优质学区房价格保持稳定，但老旧小区、配套不完善区域价格出现明显调整；深圳二手房价格虽仍有小幅下降，9 月成交均价 5.87 万元 / 平方米，环比下跌 1.5%，但降幅已呈现收窄态势，价格逐步趋近稳定。
后市展望：政策加力可期，分化格局延续
对于四季度市场走向，业内普遍认为政策仍有发力空间，核心城市与非核心城市的分化趋势将持续。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，为助力实现全年 5% 左右的经济增长目标，四季度宏观政策有望进一步加力，房地产政策将继续聚焦 “止跌回稳” 目标，在推动已出台政策落地的同时，不排除推出增量措施。张大伟也指出，市场对 10 月降息、限购进一步调整等利好政策抱有期待，成交量回升幅度将取决于政策力度与购房者信心恢复程度。
从市场走势看，中指研究院预测，房企上半年在核心城市竞得的地块将在四季度逐步入市，新增供应有望支撑核心城市新房销售，“好城市 + 好房子” 仍具备市场竞争力；而近两年新项目供应偏少的城市，仍将以去库存为主要任务。二手房市场因挂牌量仍处高位，短期或延续 “以价换量” 模式，价格企稳尚需时日。整体而言，房地产市场的结构性分化格局在四季度或将持续深化。
