作者：上海快租 发布时间：2025-10-03
据港交所最新披露文件，物业管理企业奥联服务集团股份有限公司于 9 月 30 日再度递交上市申请，此次仍由农银国际担任独家保荐人。这是该公司继 2025 年 3 月首次提交招股书失效后，第二次向港股市场发起冲刺，上市进程备受关注。
业务布局与行业排名：从区域走向全国，百强榜单占据席位
招股书信息显示，奥联服务是一家独立运营的综合物业服务提供商，核心业务涵盖商企及城市空间服务、社区生活服务两大板块，总部坐落于广州。回溯发展历程，公司 2010 年起步于住宅社区生活服务领域，2014 年开启业务拓展，将服务范围延伸至商企与城市空间赛道，历经多年布局，目前业务已覆盖中国 25 个省份，形成全国性服务网络雏形。
行业排名方面，中指研究院数据给出了清晰画像。以 2025 年业绩为基准，奥联服务在 “中国百强独立物业管理服务提供商” 榜单中，按总收入和净利润维度分别位列第 11 名、第 8 名；若以综合实力衡量，其在 “2025 年中国物业服务百强企业” 中排名第 48 位。而参考 2024 年数据，公司当年实现收入 4.755 亿元、净利润 4460 万元，对应上述两大榜单的排名则分别为第 103 位和第 75 位，可见短期内公司盈利能力排名提升更为显著。
业绩表现：收入利润双增，但区域集中度高企
从财务数据来看，奥联服务近年业绩保持增长态势。收入端，2022 年至 2024 年，公司营收从 3.424 亿元稳步增长至 4.755 亿元，规模持续扩大；2025 年前 7 个月，营收进一步达 2.934 亿元，较 2024 年同期增长 7.9%，增长势头延续。利润端表现更为亮眼，净利润从 2022 年的 2740 万元增长至 2024 年的 4460 万元，2025 年 1-7 月净利润更是达到 2730 万元，同比增幅高达 47.6%，盈利效率显著提升。
项目数量上，截至 2025 年 7 月 31 日，奥联服务的业务版图包含 149 个商企及城市空间服务项目，以及 120 个社区生活服务项目，服务矩阵相对完善。
不过，业绩增长背后暗藏区域依赖风险。尽管公司业务已覆盖 25 个省份，但收入高度集中于广东省。招股书披露，2022 年、2023 年、2024 年三个完整年度，公司来自广东省的收入占比均超过四成，分别约为 40.6%、40.5%、40.4%；即便是 2024 年和 2025 年的前 7 个月，这一占比也分别达到 42.6% 和 36.5%。对此，奥联服务在招股书中直言，若未来广东省经济形势、政策法规或商业监管环境出现不利变化，将直接对公司业务运营、经营业绩及财务状况产生负面影响。
此外，社区生活项目续约率的持续下滑也值得关注。数据显示，公司商企及城市空间服务协议续约率波动较大，2022 年为 47.3%，2023 年降至 29.7%，2024 年回升至 43.5%；而社区生活项目续约率则呈现连年下降趋势，从 2022 年的 90.5% 降至 2023 年的 78.4%，2024 年进一步下滑至 74.7%。对于续约率下降，奥联服务解释称，主要是公司出于战略考量，主动退出了多个利润较低的项目，进而拉低了整体续约水平。
经营挑战：现金流阶段性承压，应收款项高企
与净利润持续增长形成鲜明对比的是，奥联服务面临经营现金流阶段性承压的问题。招股书显示，过往业绩记录期内，公司经营活动现金流量净额曾多次出现负值：2023 年全年为 - 970 万元；尽管 2022 年、2024 年分别实现 300 万元、1470 万元的正向现金流，但整体仍处于紧平衡状态；2025 年前 7 个月，经营活动现金流量净额再次转为 - 860 万元，现金流压力凸显。
对于现金流波动，奥联服务给出解释：2023 年现金流转负，主要因业务扩张导致贸易应收款项增加，同时预付款项、按金及其他应收款项规模上升；2025 年前 7 个月的负值，则与合约负债减少及所得税缴纳金额增加直接相关。
进一步分析发现，公司贸易应收款项规模的快速增长及周转效率下降，是加剧现金流压力的重要原因。数据显示，2022 年至 2024 年，奥联服务的贸易应收款项从 8100 万元飙升至 1.83 亿元，近乎翻倍；截至 2025 年 7 月 31 日，这一数值进一步增至 2.13 亿元。与之对应的是，贸易应收款项周转天数大幅拉长，从 2022 年的 54 天增至 2025 年 7 月末的 142 天，资金回收速度明显放缓。
奥联服务在招股书中也坦诚，未来公司仍有可能出现经营现金流量为负的情况，若该局面持续，将导致营运资金受限，进而对业务开展、经营业绩、财务状况及未来发展前景造成重大不利影响。
