新世界发展2025财年业绩解析：减债见效、销售达标

9 月 26 日，新世界发展有限公司（简称 “新世界发展”，股票代码00017.HK）正式发布截至 2024 年 6 月 30 日的 2025 财政年度业绩报告。从财报数据来看，集团期内核心财务指标虽同比下滑，但减债工作成效显著，物业销售目标顺利完成，同时对市场关注的 K11 品牌关系作出明确回应，为后续发展奠定基础。

2025 财年，新世界发展来自持续经营业务的多项核心财务数据呈现同比下降态势。其中，收入约为 276.81 亿港元，同比减少 22.64%；分部业绩约 70.70 亿港元，同比降幅 4.14%；核心经营溢利约 60.17 亿港元，同比减少 12.78%。更为引人关注的是，来自持续经营业务的本公司股东应占亏损扩大至约 163.02 亿港元，同比增亏 38.07%。

对于收入下滑，新世界发展解释称，主要受三方面因素影响：一是多个旧有项目临近完工，导致建筑业务收入减少；二是内地物业发展板块入账金额下降；三是已出售业务不再贡献收入。而股东应占亏损扩大，核心原因在于一次性拨备及亏损 —— 在账面亏损中，超 90% 属于物业重估产生的非现金拨备，该部分为一次性非现金项目，不直接影响集团现金流。

尽管盈利指标承压，但新世界发展 2025 财年在债务管控上取得突破性进展。财报显示，截至报告期末，集团总债务约 1461 亿港元，较上一财年减少 57 亿港元；净债务约 1201 亿港元，同比减少 35 亿港元；短期债务大幅下降至 66 亿港元，同比减少 350 亿港元，债务结构持续优化。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚在业绩解读中强调：“集团减债工作已见实效，2025 财年总债务与净债务双双下降，现金流也明显改善并恢复正数，这充分体现出集团财务状况正逐步回稳。”

在资金储备方面，截至期末，新世界发展可动用资金合计约 450 亿港元，涵盖 259 亿港元的现金及银行结余，以及 192 亿港元的可动用银行贷款，为后续业务运营提供充足资金保障。

物业销售作为集团核心业务板块，2025 财年表现亮眼，顺利完成年度目标。期内，新世界发展在香港及内地市场的物业合约销售总额达 260 亿港元，其中香港市场贡献 110 亿港元，内地市场销售金额达 140 亿元人民币。基于此，集团将 2026 财年物业销售目标上调至 270 亿港元。

香港物业发展板块中，三大 PAVILIA COLLECTION 系列楼盘销售表现尤为突出。其中，滶晨项目自 2025 年 5 月开售以来，累计售出超 620 套单位，总合约销售额突破 107 亿港元，成为 2025 年以来香港合约销售额最高的新盘；北角皇都项目则创下 “今年首个首轮发售当日售罄” 的佳绩，同时刷新当时港岛区新盘呎价纪录，截至报告披露时，该项目已售出超 335 个单位，总成交额超 37 亿港元；启德柏蔚森项目同样表现不俗，至今合约销售额超 48 亿港元，稳居启德跑道区预售楼盘销售额榜首。

内地市场方面，新世界发展多个项目展现出强劲的销售爆发力，单盘销售额超 10 亿元人民币的项目不在少数。例如，广州 “广粤观邸” 项目开盘即实现 20 亿元人民币销售额，成为区域内热销标杆。

2026 财年，集团将继续聚焦优质项目推售，除了广州凯旋新世界、新世界・天馥、沈阳悦景新世界等成熟项目外，还将重点推进深圳龙岗 188 项目销售。该项目总建筑面积达 65 万平方米，可提供 3000 套住宅单位，凭借优越的区位优势，有望成为内地市场新的销售增长点。此外，深圳西丽城市更新项目已全面完成拆除工作，并取得政府正式批复的实施主体资格，计划于 2026 财年推出市场。

在投资物业领域，新世界发展旗下 K11 系列商业项目持续发力，成为板块增长引擎。2025 财年，香港 K11 MUSEA 和 K11 Art Mall 客流表现亮眼，不仅创下年度客流新高，8 月单月客流也刷新纪录，整体客流同比上升 20%。内地市场方面，深圳 K11 ECOAST、宁波 K11 两大项目于 2025 财年正式开业，其中深圳 K11 ECOAST 自开幕以来，已吸引超 1200 万客流。得益于旗下项目的良好表现，K11 分部业绩同比增长 4%。

针对市场高度关注的 “K11 by AC 集团与新世界 K11 的关系” 问题，新世界发展管理层在业绩发布会上作出明确回应：K11 是新世界集团全权拥有的注册商标及品牌，前新世界行政总裁郑志刚在离任后，经集团同意可使用 “K11 by AC” 品牌。同时强调，新世界集团旗下 K11 系列项目（包括香港 K11 MUSEA、香港 K11 Art Mall、广州 K11、上海 K11 及年报披露的其他 K11 项目），与 K11 by AC 无任何关联；且除新世界集团及同系公司外，目前无任何第三方开发的物业项目由新世界 K11 负责管理，彻底厘清了品牌混淆疑虑。

继中期业绩提出 “七招减债” 策略后，新世界发展始终将减债作为核心工作目标。2025 财年，集团成功落地 882 亿港元银行再融资，将银行贷款最早到期日延长至 2028 年 6 月 30 日，大幅缓解短期偿债压力。数据显示，集团两年内到期债务从 2024 年 6 月的 738 亿港元降至 2025 年 6 月的 290 亿港元，其中 2026 财年到期债务仅约 66 亿港元。

新世界发展表示，此次 882 亿港元再融资不仅延长了债务到期期限，更显著提升了短期至中期流动性，为集团业务发展及财务调配提供更多空间。此外，9 月 25 日（业绩发布前一日），集团还宣布获得 39.5 亿港元额外银行承诺贷款额度，用于日常融资活动，且未来可根据实际需求进一步扩大额度，流动性储备持续加厚。

土地储备作为房企发展的 “生命线”，新世界发展在 2025 财年持续优化布局。香港市场方面，2026 财年集团将推出超 2100 个住宅单位，涵盖九龙城 “瑧博”、西九龙等重点项目。同时，集团充分发挥在香港北部都会区的农地储备优势，通过加快农地价值释放、引入战略伙伴合作等方式，提升土地开发效率与资金回笼速度。目前，集团与招商蛇口合作的粉岭马适路商住项目已正式动工，可提供 2300 套住宅单位；与华润置地合作的元朗龙田村 4 期项目已完成补地价，即将启动建设，计划提供 700 余套住宅单位。

内地投资物业方面，广州第二座 K11—— 汉溪 K11 将于 9 月 29 日正式启幕，上海 K11 ELYSEA 等项目也将陆续亮相，进一步丰富内地商业布局。杭州望江新城项目已进入收获阶段，写字楼及商业街已逐步交付，项目第二期已实现封顶，预计 2025 年底全面竣工。

对于 2026 财年发展，黄少媚表示：“集团将积极把握市场改善机遇，在利率下行、地产市场气氛回升的背景下，全力推进物业销售，加快资金回笼，对完成全年既定目标充满信心。” 同时强调，集团将继续坚守 “稳中求进” 的发展基调，将降低整体债务规模作为年内首要工作，通过精细化财务管控，持续优化财务结构、改善现金流状况，为集团长远健康发展筑牢根基。

在业绩发布当日，新世界发展股价表现平稳。截至港股收盘，公司股价报 7.84 港元 / 股，微涨 0.13%，市场对其业绩表现及未来规划给予一定认可。