8 月 29 日，新城控股（601155.SH）发布半年度报告。报告显示，期内公司实现营业收入 221.00 亿元，较上年同期下降 34.82%；归属于上市公司股东的净利润 8.95 亿元，同比下降 32.11%。
短期资金方面，新城控股压力持续。期内，公司一年内到期债务达 135.50 亿元，应付账款规模为 389.77 亿元。其旗下商业综合体吾悦广场未融资部分估值约 149.72 亿元，按照目前平均 50% 的融资率，可获取约 75 亿元融资，这将是公司未来重要的潜在融资空间。
针对近 400 亿元的应付账款，新城控股在报告中提及，会继续加强与主要建造商和供应商的沟通，通过友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，保障各项目施工有序推进。
偿债仍是新城控股当前的重要工作。截至 6 月底，公司合并口径有息债务余额为 522.76 亿元，较期初的 536.50 亿元下降 2.56%。其中，一年内到期债务 135.50 亿元（含 46.74 亿元美元债），一年以上债务 387.26 亿元。
从在手现金来看，新城控股存在资金缺口，短期偿债压力明显。截至 6 月底，公司拥有货币资金 91.83 亿元，较年初的 102.96 亿元下降约 10.81%。其中，受限货币资金 32.01 亿元（主要用于担保、监管账户等），可自由动用资金约 59.82 亿元。
除金融性债务外，新城控股的经营性负债也处于较高水平。公司应付账款规模 389.77 亿元，较期初的 452.68 亿元下降 62.91 亿元，这部分款项主要是欠供应商和工程方的。应收账款曾是新城控股去年年度报告审计机构给出 “非标准审计意见” 的原因之一，在今年半年度报告中，公司解释会继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商付款事宜，确保项目施工有序进行。
面对多重资金压力，新城控股选择优先保障公开市场债务，截至目前保持零违约。2025 年上半年，公司已偿还境内外公开市场债券 10.67 亿元。
期内，新城控股筹资活动现金流净额为 - 22.11 亿元，较去年同期的 - 34.25 亿元有所改善，表明偿债压力略有缓解。
在应对债务压力的过程中，旗下城市综合体吾悦广场成为新城控股最重要的现金来源。上半年，商业运营总收入 69.44 亿元，同比增长 11.8%；物业出租及管理业务毛利 45.73 亿元，占公司总毛利的 77.06%。
新城控股在半年度报告中表示，将进一步巩固商业运营管理的优势地位，提升商业运营总收入，使其成为有息负债本息偿还的重要来源。今年 5 月召开的股东大会上，董事长王晓松也曾对外表示，商业将成为整个公司的基本盘和未来发展的基石。
吾悦广场融资是新城控股获取现金的另一重要途径。合并资产报表显示，截至 6 月底，投资性房地产 1214.99 亿元，较期初的 1214.29 亿元增加 7000 万元。其中，受限的投资性房地产 1065.27 亿元，较期初增加 40.34 亿元，受限原因是抵押融资。
经推算，未融资的投资性房地产约 149.72 亿元，以目前平均 50% 的融资率，可获取融资额约 75 亿元，这是公司未来重要的潜在融资空间。
据悉，今年以来，新城控股依托吾悦广场开展了多个融资动作，除经营性物业贷外，还在推进公募 REITs、持有型不动产 ABS、PRE-REITs 等多层级 REITs 产品。8 月，新城控股发行了一笔规模 10 亿元的中期票据，获得中债增全额担保；以持有型吾悦广场发行的不动产资产支持专项计划（ABS）获批，发行规模 10.64 亿元。
截至 6 月底，新城控股在 141 个城市布局 205 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量 174 座，开业面积 1608.14 万平方米，出租率 97.81%；吾悦广场客流总量达 9.5 亿人次，同比增长 16.0%；总销售额超 515 亿元（不含车辆销售），同比增长 16.5%。
过去，房地产开发业务的销售是房企主要的现金来源，但在市场下行背景下，房企资金承压，部分房企暂停扩张，以去库存为主，新城控股便是其中之一。
1-6 月，新城控股实现合同销售金额 103.30 亿元，同比下滑 56.15%；合同销售面积 133.50 万平方米，同比下降 59.08%。期内，全口径资金回笼 118.84 亿元，回款率达到 115.05%。
销售下滑直接导致经营活动现金流下降。合并现金流量表显示，经营活动产生的现金流量净额仅 2.86 亿元，同比下降 86.31%。管理层解释称，这是由于本报告期内房地产项目签约额减少，导致经营活动现金流入下降。
实控人回归后，新城控股采取了多项举措从开发业务中获取现金或减少现金消耗，包括加大以房抵债力度；利用土地收储政策，通过多种方式盘活存量资产；上半年依靠处置子公司及其他营业单位收到现金净额 5.06 亿元。
期内，公司共实现 36 个子项目竣工交付，竣工面积 277.65 万平方米（含合联营项目）。期末，共有 158 个子项目在建，总建筑面积达 1748.47 万平方米（含合联营项目）；已售未结转面积 1179.19 万平方米（含合联营项目）。
为应对开发业务下滑，新城控股在战略上继续向 “轻资产” 转型。2025 年上半年，新城建管新增签约面积超 305 万平方米，累计管理项目 115 个，其中商业综合体管理项目 65 个。
此外，实控人回归还推动了组织架构调整，合并多个区域公司以削减管理成本。利润表显示，新城控股的管理费用从上年同期的 13.25 亿元降至 12.88 亿元，销售费用从 16.17 亿元降至 9.71 亿元。
