上海 2025 年首套楼市新政落地：外环外购房不限套数，房贷利率、公积金、房产税同步优化

此次新政在住房限购调整上精准发力，重点对外环外区域购房额度进行放开，旨在有效释放市场购买力。

根据《通知》内容，符合上海住房购买条件的居民家庭，在外环外购买新建商品住房或二手住房，均不受套数限制。这里的 “居民家庭” 涵盖两类：一是本市户籍居民家庭，二是在上海连续缴纳社保或个人所得税满 1 年及以上的非本市户籍居民家庭。同时，新政明确成年单身人士将按照居民家庭标准执行住房限购政策。

具体来看，沪籍居民家庭及沪籍成年单身人士，在外环外购房无套数限制，外环内则仍限购 2 套；非沪籍居民家庭与非沪籍成年单身人士，若购房前在上海连续缴纳社保或个税满 1 年及以上，外环外购房不限套数，若满 3 年及以上，可在外环内限购 1 套住房。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前上海楼市整体稳定但存在结构性差异，外环外新房库存去化压力较大。此次外环外放开购房额度，既能直接释放购买力，推动库存消化，也能促进置换链条顺畅运转。上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示，今年前 7 月上海外环外新建商品住宅成交 17024 套，占全市 28265 套成交总量的 60%，随着新政效应释放，这一占比预计将进一步提升。

卢文曦还指出，当前市场中置换型买家占比较高，但 “房票” 限制成为主要阻碍。尤其是非沪籍单身买家，常面临 “旧房卖不掉、新房买不了” 的困境，为促成交易不得不降价抛售，既增加自身损失，也不利于市场信心稳定。新政放开后，多一张 “房票” 可实现 “先买后卖”，减少低价抛售压力，进而缓解二手房价格快速下行风险。

58 安居客研究院院长张波则认为，新政对在沪工作的单身青年人才、新市民群体尤为利好 —— 满足社保或个税缴纳年限后，他们的购房门槛大幅降低，单身购房群体活跃度将显著提升，与外环外限购松绑形成合力，有效满足这类群体的购房需求。严跃进也表示，外环外购房额度放开将发挥市场联动作用，对上海全市不同区域、不同类型物业的楼市发展均有积极影响。

在个人住房信贷政策优化上，新政带来实质性利好，核心调整在于房贷利率不再区分首套与二套住房。

《通知》明确，银行业金融机构需根据上海市市场利率定价自律机制要求，结合自身经营状况、客户风险情况等因素，在利率定价时取消首套、二套住房的区分，自主合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

这一调整直接为购房者减轻月供压力。以 200 万元商业贷款、30 年还款期限计算，新政前首套房月供约 8486 元，二套房在差异化地区月供 8704 元、非差异化地区 8925 元；新政实施后，二套房利率可明显下调，仅非差异化地区每月就能减少 439 元支出。

业内专家表示，此前全国已有多地取消房贷利率首套与二套的区分，以杭州为例，去年 10 月调整后，当月新房成交面积环比增长 16%，11 月环比增幅进一步扩大至 21%。当前上海中高端改善市场热度较高，此次信贷政策支持将助力这一板块延续热度 —— 高端改善房源往往是市场风向标，其销售顺畅将增强市场对上海楼市未来发展的信心。

新政在住房公积金政策上也推出两大优化举措，既提高特定房源贷款额度，又拓宽资金使用渠道。

一方面，针对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的情况，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮 15%。调整后，首套住房最高贷款额度从 160 万元提升至 184 万元，多子女家庭首套额度可叠加优惠，从 192 万元提高至 216 万元；二套住房最高贷款额度从 130 万元增至 149.5 万元。

另一方面，新政允许缴存人购买上海新建预售商品住房时，申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款，且明确 “提取首付不影响公积金贷款额度计算”，实现 “又提又贷”。

业内人士分析，公积金提取用于首付，为购房者增加了一笔重要的资金来源，而 “又提又贷” 的政策设计，让购房者无需在 “提取首付” 和 “申请贷款” 之间做选择，能有效降低 “上车” 门槛。同时，绿色建筑住房贷款额度上浮，既满足了消费者对高品质住房的需求，也将引导开发商更多打造符合绿色标准的房源，推动楼市产品升级。

上海链家研究院负责人李根指出，外环外不限套数购房与公积金政策优化形成组合效应，将精准释放改善需求，预计外环外新房将迎来销售高峰，同时带动外环外二手房交易活跃，助力二手房价格保持稳定。

为配合住房限购政策调整，新政对个人住房房产税征收规则也进行了相应微调，进一步拉近非沪籍与沪籍居民家庭的政策待遇差距。

《通知》规定，符合条件的非本市户籍居民家庭，购买的第一套住房暂免征收房产税；购买第二套及以上住房的，在合并计算家庭全部住房面积后，可享受人均 60 平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者即可享受该政策。

严跃进解读称，此次房产税调整的核心是放宽了 “家庭人均住房面积≤60 平方米部分免征” 的家庭住房认定标准，与当前限购政策优化形成动态衔接，让非沪籍居民家庭的房产税征收规则更贴近沪籍家庭。这一政策不仅能减轻非沪籍购房者的税负压力，还能更好地吸引人才在沪工作生活，进一步激活住房消费市场。

对于此次上海楼市新政的出台背景与市场影响，业内专家普遍认为，这是对当前市场诉求的积极回应，也是落实国家 “巩固房地产止跌回稳” 要求的具体举措。

从政策背景来看，自去年全国 “930” 新政后，房地产市场整体呈止跌回稳态势，但今年二季度以来，各地楼市出现新的调整压力，亟需政策进一步加码。上海此前曾在去年 5 月、9 月分别出台 “沪九条”“沪七条”，此次新政则是结合当前市场情况，及时响应 6 月国常会 “更大力度推动房地产市场止跌回稳” 及 8 月中旬国务院相关部署的重要行动。

从上海本地市场数据来看，今年上半年一、二手住房累计成交 1311 万平方米，为 2022 年以来同期最高，同比增长 17%；价格方面，一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格逐步企稳。但 7 月市场出现新变化：国家统计局数据显示，7 月一线城市新建商品住宅价格环比降 0.2%（上海环比涨 0.3%，为一线城市增长引擎），二手住宅价格环比降 1.0%，创年内单月最大降幅，四座一线城市二手房价格均进入下降通道且降幅扩大，市场调整压力升级。

严跃进表示，此次上海新政精准匹配市场诉求，既支持各类购房群体需求释放，也助力各区域库存去化，充分体现了 “服务宜居安居、促进职住平衡、服务重点工作” 的导向，将有效巩固上海房地产市场稳中向好的态势。

业内还预测，新政落地后，不仅能直接释放一批购买力，更能转变市场观望情绪。加之政策出台节点临近 “金九银十” 传统销售旺季，在政策红利加持下，今年上海楼市 “金九银十” 的成交成色将更有保障，为全年楼市稳定发展奠定基础。