作者：上海快租 发布时间：2025-05-20
5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1 年期与 5 年期以上 LPR 均较前期下调 10 个基点，分别降至 3.0% 和 3.5%。这是自 2024 年 10 月以来的首次调整，其中 5 年期以上 LPR 作为房贷定价基准，其下调直接影响购房者月供成本，被视为楼市政策持续发力的重要信号。
房贷利率同步下行，核心城市进入 “3.0 时代”
作为房贷利率的 “风向标”，5 年期以上 LPR 下调后，各地首套及二套房贷利率随之调整：
北京：首套房贷利率从 3.15% 降至 3.05%（LPR-45BP），五环外二套从 3.35% 降至 3.25%，五环内二套从 3.55% 降至 3.45%，首套及五环外二套利率均创历史新低；
上海：首套利率同步降至 3.05%，二套利率分档调整为 3.45%（普通住宅）和 3.25%（自贸区临港新片区等重点区域）；
深圳：首套利率降至 3.05%（LPR-45BP），二套利率 3.45%（LPR-5BP），均刷新近 20 年最低水平；
广州：虽因前期 “校准” 房贷利率下限（从 LPR-60BP 调整为 LPR-50BP），本次调整后首套利率维持 3.0% 不变，但业内分析其未来仍有下行空间。
月供成本再降：100 万房贷 30 年总利息减少 1.9 万元
上海易居房地产研究院副院长严跃进测算，以 100 万元贷款本金、30 年期等额本息还款为例，本次 LPR 下调后，月供额将减少 54 元，总还款额（含利息）减少约 1.9 万元。若叠加过去历次降息，累计减负效应显著。此外，存量房贷利率也将随重定价日同步下调，进一步减轻已购房家庭还贷压力。
政策组合拳发力，区域效果分化明显
中指研究院政策研究总监陈文静指出，当前全国首套、二套房贷利率下限已取消，多数城市首套利率已低至 3.0% 左右。本次 LPR 下调与降准、公积金政策调整形成 “组合拳”，释放明确 “稳楼市” 信号。从区域看：
长三角、粤港澳大湾区：经济基础强、人口导入优势显著，“低利率 + 政策松绑” 叠加产业升级，需求激活效应更突出；
中小城市：受限于人口流动与经济基本面，政策实际拉动效果可能有限。
58 安居客研究院院长张波强调，广州、厦门等城市此前逆势上调房贷利率下限，旨在平衡银行净息差与公积金利差。尽管 LPR 已处历史低位，但考虑到经济复苏需求，未来仍存在小幅下调空间。
业内共识：政策协同需深化，激活改善需求是关键
业内普遍认为，单一利率工具对楼市的提振作用有限，需与城中村改造、购房补贴、税收优惠等地方政策形成 “中央 + 地方” 协同。例如，通过优化限购限贷、降低首付比例等措施，进一步释放改善型需求，才能推动房地产市场实质性回暖。
此次 LPR 下调不仅是货币政策精准滴灌的体现，更标志着 “稳预期、促成交” 的政策逻辑持续深化。随着后续配套措施落地，核心城市楼市或逐步企稳，但全国市场分化格局仍将延续。
