5 月 9 日，克而瑞地产研究中心披露的最新报告揭示，4 月份全国地方政府新增专项债规模达 1763 亿元，其中投向房地产相关领域的资金达 717 亿元，占比高达 40%，较 3 月份提升 8 个百分点。值得注意的是，明确主要投向房地产的规模为 336 亿元，环比增长 30%。
从累计数据观察，2024 年 1 - 4 月，新增专项债累计发行规模已达 1.1 万亿元，其中 3891 亿元流入房地产相关领域，占比 35%；而明确主要投向房地产的额度为 1646 亿元，占比 15%。尽管单月新增专项债整体呈缩减态势，但房地产专项债却逆势上扬，其背后一大主因是土储类专项债显著增加。克而瑞数据显示，4 月土储类专项债规模攀升至 210 亿元，成为年内第二高位。
自 2024 年 11 月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》后，各地积极响应。在今年房地产相关专项债的区域分布中，广东表现尤为突出，2 月率先开启利用专项债收购存量土地的行动，1 - 4 月该省投向房地产相关领域的专项债已达 1618 亿元。山东紧随其后，同期投入 1381 亿元。在一线城市中，北京以 572 亿元位列第六，上海则以 227 亿元排在第十七位。
聚焦 4 月份，湖南、山东和厦门在房地产类专项债发行上颇为积极，三地合计发行 531 亿元，占房地产类新增专项债的 74% 。不过，各地发力方向各有侧重：湖南在发行大额土储专项债的同时，通过基建与保障房项目兼顾民生需求；山东大力推进棚改工作；厦门则将城中村改造作为重点。
值得关注的是，4 月份明确主要投向房地产领域的 336 亿元专项债里，62% 被用于土地储备。从 1 - 4 月整体来看，土储类专项债发行规模为 517 亿元，占比 31%。克而瑞指出，对比各地已公布的超 2000 亿元土地回购清单，目前专项债涉及土地回购的部分占比仍较小，土地回收进程相对迟缓。
存量土地回购被视作房地产行业止跌回稳的核心动力。克而瑞数据显示，截至 2023 年底，土地储备面积排名前十的房企，其总土储面积约 85591 万平方米。若能盘活其中三分之一，将对房地产市场产生巨大推动作用。
然而，在专项债支持下，存量土地收购的落地仍面临诸多挑战。例如，房企能否获得充足资金用于土地解押，收购价格如何科学合理确定，以及专项债收储存量闲置土地再次出让不得用于商品房建设的规定，都在一定程度上影响着政府参与的积极性。
克而瑞分析认为，虽然当前存量土地回购进展缓慢，但在房地产市场和地方财政状况较好的城市，相关收储政策有望率先落地，助力房地产潜在库存更快回归合理水平。
