12月15日，国家统计局对外发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，当月70城商品住宅售价呈现“环比总体下滑、同比降幅拓宽”的态势，但市场结构性分化特征显著，二手房市场“以价换量”的格局持续延续，核心城市改善型购房需求表现稳固。业内人士预判，后续在政策托底发力下，核心城市刚需有望率先释放，市场大概率将呈现二手房量价同步企稳、新房核心改善板块止跌回升的发展趋势。
国家统计局具体数据显示，11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较上月扩大0.1个百分点。分城市来看，上海新建商品住宅价格环比上涨0.1%，北京、广州、深圳则分别环比下跌0.5%、0.5%和0.9%。值得关注的是，二三线城市房价指数呈现边际改善迹象，环比跌幅均有所收窄。其中，二线城市新建商品住宅售价环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4%，两者降幅均较上月收窄0.1个百分点。
从具体城市表现来看，11月新建商品住宅价格环比上涨的城市共有8个，较10月增加2个，分别为合肥、襄阳、南京、贵阳、沈阳、上海、重庆、扬州。其中，上海新建商品住宅价格环比上涨0.1%，同比涨幅达到5.1%，位居70个大中城市首位。与此同时，11月新建商品住宅价格环比下跌的城市数量明显缩减，从10月的64个减少至59个。
同比维度上，新建商品住宅价格保持上涨的城市有5个，分别是上海、杭州、合肥、乌鲁木齐、沈阳。
58安居客研究院院长张波分析指出，尽管11月70城新建商品住宅价格环比下跌城市占比依然较高，但上海、合肥、杭州等少数核心城市实现了同比或环比正增长。以上海为例，其144平方米以上大户型新建商品住宅价格同比涨幅达6.7%，充分彰显出改善型需求供需两端的稳定态势。安居客线上监测数据也印证了这一趋势，120-140平方米、140-180平方米户型的找房热度占比环比持续攀升。与之形成对比的是，上海刚需主导的90平方米及以下户型同比涨幅仅为3.8%，反映出当前新房市场以改善型需求为主导的结构特征。
二手房市场方面，“以价换量”的态势持续延续。国家统计局数据显示，11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅较上月扩大0.2个百分点，其中北京、上海、广州、深圳分别环比下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月持平；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅较上月收窄0.1个百分点。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前各类城市二手房价格均处于深度调整阶段。从近三个月的统计数据来看，二手房价格上涨的城市数量始终为0。从市场实际表现来看，二手房价格的深度调整，显著提升了其认购性价比，各地关于租售比的讨论也随之增多。与此同时，各地可积极将二手房市场调整与“以旧换新”等工作相结合，进一步激活市场流通活力。
以深圳南山区为例，12月14日，“南山换房易”以旧换新专项活动正式启动，首期推出8大专属权益，包括新房专属折扣低至85折、30天无忧退定金保障等；房产中介机构乐有家则推出旧房“佣金一口价”优惠。据悉，该活动启动后不到10小时，便成功成交2批“以旧换新”客户。据乐有家统计数据，活动首日已有超过400批业主报名参与以旧换新，超230套“旧房”通过审核进入待售状态。
市场供给端方面，安居客线上数据显示，百城二手房挂牌均价同比下跌8.59%，仍处于持续下行通道。百城二手房挂牌量同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅达到10.13%；同时，二手房平均挂牌时长延长至94.72天。去化压力直接对价格形成压制，但价格调整也推动市场成交量持续维持在一定高位水平。
同日，国家统计局发布的今年前11个月全国房地产市场基本情况显示，当前房地产行业各项核心指标仍处于深度调整过程中。具体数据显示，1-11月全国房地产开发投资完成78591亿元，同比下降15.9%；全国房屋新开工面积53457万平方米，同比下降20.5%；新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1%；新建商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，1-11月房地产行业新开工、开发投资、销售等全链条数据延续下降态势，这不仅是行业收缩的被动结果，更体现了行业主动严控增量的导向。在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力、平衡供求关系、进而稳定房价和市场预期、实现行业止跌回稳的必经之路。
值得关注的是，商品房库存呈现持续下降趋势。截至11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，较10月末减少301万平方米，已连续9个月实现下降。其中，住宅待售面积减少284万平方米。
李宇嘉进一步表示，刚刚结束的中央经济工作会议明确提出，要因城施策抓好控增量、去库存、优供给工作，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。商品房待售面积得到有效控制，意味着新房市场供求关系持续改善，这一积极变化最终将传导至二手房市场，成为推动行业止跌回稳的重要路径。
对于后市走向，58安居客研究院12月在线问卷调查结果显示，2026年明确计划买房的用户占比达到34.61%，较年中调研数据提升11.63个百分点；持币观望的用户占比降至33.56%，降幅超过15个百分点，表明市场观望情绪有所缓解。张波预测，未来在政策托底支持下，核心城市刚需需求将率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳、新房核心改善板块企稳的趋势。在“十五五”规划指引下，随着住房消费不合理限制的清理、“好房子”建设的推进，房地产行业将逐步迈向高质量发展阶段，房企竞争将更聚焦于产品品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比有望提升，以匹配人口老龄化与家庭小型化的需求趋势。
